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Informe explicativo Reforma del Código de Ordenamiento Territorial para el partido
de San Antonio de Areco:
Mediante el presente informe pretendemos realizar una detallada explicación de las
propuestas de reforma al COT.
Teniendo en cuenta los aspectos para asegurar lineamientos obligatorios y las
políticas de urbanismo actuales que guíen la política urbanística y de planeamiento
de la gestión actual, es que sostenemos la necesidad de revisar y modificar el COT
a fin de obtener un crecimiento armónico y planificado en la ciudad que respete
dichos lineamientos, teniendo como ejes principales:
1- Fortalecer su perfil productivo de Areco.
2-Favorecer el acceso al suelo y la vivienda, con las respectiva ampliaciones de
infraestructura, servicios básicos y equipamiento comunitario.
3-Reconocer y dinamizar el eje Quetgles – Nuevo circuito bulevares.
4- Zona de Preservación Patrimonial.
5- reorganizar las políticas de suelo en torno al rio Areco con el fin de buscar una
solución a las inundaciones y establecer lineamientos que permitan establecer
población con criterios razonables y sostenibles;
Así planteados los objetivos se ha tomado como base el Informe del año 2006 que
daba cuenta de la necesidad de reformar el texto del COT sumándole a ello, las
aclaraciones y puntos de vista que tiene la actual gestión del municipio de San
Antonio de Areco e incluyendo al final de cada unos de los ejes a seguir, las
propuestas de modificación planteadas son:
1-Fortalecer el perfil productivo del Partido:
El principal desafío de nuestro Partido es asegurar las condiciones de crecimiento
económico manteniendo un alto estándar en la calidad de vida de sus habitantes y la
conservación del paisaje que lo distingue.
Areco necesita ampliar su perfil productivo a fines de ofrecer mayores y mejores
condiciones para la actividad económica, el crecimiento del empleo y la radicación
de inversiones.
En las Conclusiones del Informe Final se destaca “el proceso de despoblamiento del
Partido, como se ve en la pirámide poblacional donde actúan dos fuerzas:
migraciones y baja tasa de natalidad.
El proceso descrito está relacionado con la estructura productiva que ha venido
evolucionando en los últimos años, en los cuales se evidencia un desarrollo notable
del sector agrícola y actividades incipientes de servicios como turismo, ambas con
poca repercusión en el empleo. Entre las problemáticas sociales destaca la cuestión
del empleo, las migraciones y el creciente proceso de polarización social y
fragmentación entre zonas urbanas”.
Las concepciones de planeamiento urbano modernas se impusieron sobre las
tradicionales imperantes en las últimas décadas acarreando formulándole una gran
serie de críticas, especialmente las relativas a la administración de usos.
Ello contribuyo a nivel local, a que el Cuadro de Usos incorporado al COT haya
dejado fuera a un número muy importante de actividades económicas que estaban
contempladas en el Cuadro
de la Ordenanza 2381/2001 – Preventiva de
Zonificación y Código de Planeamiento.
Esto trajo aparejado una muy alta cantidad de consultas a la OTM de
emprendedores, comerciantes e industriales que se veían excluidos de poder llevar
a cabo una actividad lícita en nuestro Partido por no haber estado contemplada su
actividad en dicho Cuadro. En muchos casos, ni siquiera las facultades otorgadas
por la Ordenanza 3647/11 a la OTM para asimilar usos no contemplados a los
existentes alcanzaban para dar una respuesta favorable.
Para resolver esta falta ajustándose a nuevos criterios en cuanto a la disposición de
usos, y a la vez incorporar los que no habían figurado en la citada Ordenanza
2381/2001, se elaboró un nuevo Cuadro de Usos que tomó como punto de partida la
Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE 2013) del Instituto
Nacional de Estadísticas y Censos. Este Clasificador tiene la ventaja de incluir todas
las actividades de la vida económica moderna, basado a su vez en la Clasificación
Industrial Internacional Uniforme Revisión 4 (CIIU Rev. 4) y la Clasificación de
Actividades Económicas Mercosur – CAEM.
A partir del nuevo listado de actividades, se tomó en cuenta el perfil de usos de cada
zonificación a fin de evaluar la incorporación de las que fuesen equiparables en
materia de impactos a las que ya estaban habilitadas para su desarrollo.
El resultado obtenido es una matriz muy amplia de actividades para todo el Partido
que confiamos sirva para dar previsibilidad a la inversión y aliente el desarrollo
económico de pequeñas y medianas empresas, principales creadoras de fuentes de
trabajo, asimismo reordenar en cuanto a las similitudes de usos en las distintas
zonas del partido que resultaban incompatibles en la norma pero no en cuanto a su
ubicación y utilización de parcelas de similares características.
2- Favorecer el acceso al suelo y a la vivienda equipada:
este problema se apoya
sobre 3 carencias: una es la falta de tierras públicas para afrontar soluciones
habitacionales (esta gestión, con mucho esfuerzo, comenzó a desarrollar por
primera vez un Banco de Tierras) la otra, es la forma en que se provee de servicios
a las parcelas existentes o a crearse y por ultimo, y de gran importancia, la falta de
recursos económicos para solventar los gastos que se derivan de las acciones
urbanísticas.
Ello obliga a prever mecanismos de obtención de tierras para el dominio público y la
designación de áreas donde el interés este centrado en el desarrollo de redes de
infraestructura y servicios que respondan a las direcciones de crecimiento de la
ciudad, tal el caso de la rivera del río o bien, los barrios que carecen de servicio
esenciales.
Con respecto a la tierra para vivienda social, aun con el acotado número de lotes de
dominio público con los que cuenta el Municipio, se logro obtener su afectación para
vivienda a través de escrituraciones, siendo tasados por el Banco Provincia,
disponiéndose su venta a través de sorteo (similar al Pro.Cre.Ar) encarándose con el
producido su la urbanización.
En total, suman por ahora 40 lotes (2ha totales) donde los propietarios realizan por
sí mismos la construcción de sus viviendas, reservando el Municipio, el 30% del
beneficio económico para futuras operaciones similares.
No obstante la utilización este tipo de herramientas, estas acciones no alcanzan
para encarar la solución del problema de la falta de tierra, haciéndose necesario
prever zonas de expansión sobre las que se espera iniciativa privada para loteos o la
acción estatal en tal sentido.
Con respecto a dicha falta de reservas de expansión urbana, el COT no previó la
expansión,
dado que no fijó Zonas de Reserva, a pesar que se enuncia en el
III.1.3.2. RELATIVOS A LOS TIPOS DE ZONAS, limitándose solo a crear reservas
ambientales (RPLA) e hidrológicas (ZRH).
Por otro lado, esta Administración ha desentrañado y denunciado la forma en la que
se echaba mano de la Ley de Propiedad Horizontal 13.512 para subdividir tierra, o
con la justificación de Usos Agrarios Intensivos generando subdivisión ilegal de la
tierra con la consecuente creación de parcelas con nula o escasa infraestructura y
servicios, lo que analizado desde la óptica del gasto público, resulta muy costosa la
actividad municipal a posteriori que se encargue de proveer dichos servicios.
A tal fin pretendemos por un lado, obtener parcelas con destino a viviendas de
interés social y por el otro, generar una franja de quintas al Oeste de la ciudad de
una manera anticipada y planificada que no limite el crecimiento de la ciudad por
carencias de infraestructura, espacios verdes y/o equipamiento urbano, receptando
la posibilidad de establecer zonas de promoción de hábitat social previstas en la ley
de Acceso Justo al Hábitat.
El DL 8912 en su art. 7, inc. b, define a la Zona Residencial Extraurbana (Re) como
la destinada a recibir asentamientos no intensivos de usos relacionados con la
residencia no permanente, emplazada en pleno contacto con la naturaleza, en el
área complementaria o en el área rural. Se incluyen en esa zona los clubes de
campo.
Ello llevo también a repensar las formas de residencia permanente en los Re
proponiendo nuevas áreas en las que una porción importante de la población reside
en ellas.
Cabe aclarar que las realidades descriptas por el DL 8912 hace casi 40 años atrás
se han modificado sustantivamente.
Una gran parte de la población se ha afincado en forma definitiva en esas zonas
semiurbanizadas, anhelando dar una mejor calidad de vida a sus familias con el
contacto directo con la naturaleza.
Ello impone repensar la caracterización urbana de esos sectores y calificarlos como
subáreas semiurbanizadas según lo define el artículo 6° del DL 8912, cuando se
refiere a los mismos como los sectores intermedios o periféricos del área urbana,
que constituyen de hecho una parte del centro de población por su utilización como
tal, con parte de la infraestructura de servicios y del equipamiento necesario, pero
que una vez completados pasarán a constituirse en subáreas urbanizadas.
Tenemos también en el área urbana de Areco, toda la porción al Sur de la Avenida
Quetglés (con excepción de los barrios sociales) donde no hay jerarquización de
vías, pavimentos, equipamientos, ni alumbrado público, sobre los que se está
percibiendo impuestos como Área Urbana.
Para ello también se han mandado a colectar estadísticas de cantidad de basura y
vuelco cloacal.
2.1. Rezonificaciones: en cuanto a las rezonificaciones la reforma que planteamos
contiene los siguientes aspectos:
Frente Ribereño: En octubre de 2013 el Municipio y el Colegio de Arquitectos de la
Provincia de Buenos Aires firmaron un convenio para llamar a un Concurso Público
Nacional de Anteproyectos para integrar 44 ha. El Concurso fue ampliamente
exitoso con la presentación de 17 trabajos, llevándose el primer premio el
anteproyecto firmado por el Arq. Santinelli y su equipo.
Por su ubicación estratégica, este desarrollo urbano es una gran oportunidad para
ampliar la gravitación regional de San Antonio de Areco. La operación permitirá
integrar a muy pocas cuadras del centro fundacional de la ciudad, una reserva de
suelo hoy desaprovechada, con privilegiadas vistas hacia la ribera del río Areco, que
contiene el potencial necesario para fortalecer significativamente el centro de la
ciudad, proveer equipamientos, y completar la unión de los bulevares Guiraldes y
Zerboni, acción esta que figura como propuesta en el POT.
En ese sentido, el sector que hoy ocupa la Estancia La Cinacina se puede dividir en
dos subsectores.
Uno, lindero a la ribera, de suelos bajos e inundables, tiene todas las condiciones
para ampliar el parque público, decisión que cumpliría cabalmente con el propósito
que se trazó el COT de reservar esa porción de suelo como futura ampliación del
parque ribereño (RPLA). Siendo el otro sector, más alto, urbanizable.
Esta operación incorporaría un total de 19ha de suelo urbano, con una cesión de
espacio público en el orden del 50%, lo que es a todas luces superior a la que fija el
Decreto Ley 8912, sumando una pieza urbana de gran valor paisajístico, plenamente
integrada a la grilla que caracteriza el área central de la ciudad cabecera.
2.2. El problema de la Zonificación PLA y RPLA: La zona PLA afectó porciones de
terreno que son de propiedad privada.
La declaración del RPLA sobre terrenos que son privados es asemejable a una
expropiación de hecho. Atendiendo al código vigente los terrenos están dentro del
área urbana. Los particulares que tienen voluntad de urbanizar podrían desarrollar el
suelo atendiendo las previsiones hidráulicas que apliquen.
En dicha zona y la zona aledaña a la misma, donde se presentan en el proyecto,
restricciones administrativas hidrológicas, será necesario tener en cuenta el peligro
que la ciudad enfrenta frente a las fuertes lluvias que han provocado el desborde del
río Areco, donde experiencias pasadas en los años 2009 y 2014 provocaron
destrozos en patrimonio público y privado. A este fin, es que resulta necesario incluir
normas que regulen las tareas de relleno y nivelación de las tierras circundantes al
río.
Por ello, producto de la labor del Concejo Deliberante local se sancionaron las
ordenanzas 3514/10 y 3589/10, que prohibió la aprobación de subdivisiones,
rellenos y nivelación en lotes cercanos al curso de agua y el valle de inundación,
condicionando todo proyecto de subdivisión y/o relleno de tierra, la obligación para
cada proyecto de contar con aprobación previa de la Autoridad del Agua.
En ese sentido, se torna necesario reformular los términos de las ordenanzas
citadas e incluirlas en el presente proyecto, lo que plasmara la necesidad de
proyectar construcciones a partir de la instalación de pilotes sobre los que se
asentaran las mismas. Ello con el fin de evitar los rellenos para elevación de una
manera descontrolada lo que terminara afectando el escurrimiento de agua
excedente en la zona. Asimismo, planteamos rezonificar dichas zonas de manera
que queden comprendidas dentro de R1b1 y R2b1.
2.3. Nueva Reserva Urbana en el Sector Este: El Municipio debe procurar utilizar
herramientas urbanísticas tales como los convenios a los fines de incorporar las
tierras bajas identificadas como RPLA con la posibilidad de habilitar el desarrollo de
suelo urbano en la franja alta.
Para ello se propone rezonificar como RU el sector alto y como EV el sector bajo.
2.4. Nuevos Re - Corredor Vagues: El interés de lotes para desarrollo de chacras es
marcado.
Hasta este momento, el sector privado echó mano a un conjunto de herramientas no
previstas en cualquier proceso de planificación ordenada (justificación de usos
agrarios intensivos, ley de propiedad horizontal 13.512). Esta situación fue
denunciada por la Administración del Intendente Francisco Durañona.
Estas prácticas condujeron a introducir al mercado inmobiliario del partido parcelas
deficientemente provistas de servicios y equipamientos en áreas lindantes al casco
urbano, concentrándose la mayor parte de parcelas totalmente provistas de servicios
en la zona que comprende la de “preservación patrimonial” (denominada por este
proyecto “casco histórico”), donde se concentra la mayor parte de lotes totalmente
equipados.
Propuestas: En contrapartida, la nueva propuesta de ordenamiento contempla
ampliar o modificar los siguientes aspectos:
. Cambio en densidades: En C2 estamos aumentando la densidad potencial máxima
a 440 hab/Ha para proyectos de vivienda multifamiliar en lotes iguales o mayores a
450 m2 (conexión obligatoria a red cloacal o planta de tratamiento de líquidos
cloacales).
. En R1bII pasamos de FOS 0,4 a 0,6 y FOT 0,6 a 1 (borde sur de Quetglés).
. En R2bII pasamos de FOS 0,6 a 0,4 y FOT 1 a 0,6 (Barrio Perrera).
. Incorporamos Vivienda Multifamiliar en BC1, la que resulta ser una importante
franja que adquirirá un perfil distinto con el nuevo tramo de RN8.
. Introducir las restricciones establecidas por las ordenanzas 3514/10 y 3589/10 en
cuanto enumeran parcelas sobre las cuales, en caso de aprobarse proyectos
urbanísticos, comprometerían la seguridad de la población.
3- Reconocer y dinamizar el eje Quetgles – Nuevo circuito bulevares
Hace tres décadas atrás los límites de la planta urbana se recortaban al sur por la
Cuenca Este, también denominada “zanjón del frigorífico”, límite que ha sido
sobrepasado por el proceso de expansión urbana pero que no ha sido debidamente
acompañado en términos de infraestructura de servicios.
La ausencia del Estado Municipal en el acompañamiento del desarrollo urbanístico
generado por la falta de políticas claras y definidas que hagan prevalecer el
desarrollo urbano y ambiental en el marco de un plan sustentable y organizado
permitiendo la expansión de la urbanización e incluyendo servicios básicos, ha traído
a consecuencia una situación de atraso tal que esta gestión de gobierno considera
de vital importancia revertir.
A tal efecto y a fin de posibilitar la integración de la ciudad de San Antonio de Areco,
resulta necesario realizar todos los programas y proyectos urbanísticos necesarios
que permitan el acceso de la prestación de servicios, en la zona sur de la ciudad.
3.1. Potencialidad: La avenida Quetglés ha sido tomada por la actual administración
como el nuevo eje de desarrollo de Areco, que corresponde recalificar a los fines de
procurar un crecimiento equilibrado.
Quetgles es un sector que funciona como bisagra entre el casco fundacional y los
terrenos al sur de esa arteria, de intenso crecimiento poblacional en las últimas 2
décadas, con variaciones inter-censales superiores al 30%.
Se lleva a cabo una mejora ambiental para todo el sector con la ejecución de la 1ª
etapa de la obra de infraestructura pluvial que comprendió la canalización y
enterramiento del zanjón que corre paralelo y a pocos metros de la Av. Quetgles.
Dos posteriores etapas incluirán el tendido de red pluvial para el sur de la ciudad.
Se destaca la fuerte inversión pública para reposicionar el eje de la Av. Quetgles
gracias al nuevo Centro Universitario, cuya 2da fase está actualmente en
construcción. La iniciativa constituye un importante motor de desarrollo para la
economía local.
En el mismo eje urbano de la Av. Quetgles se proyecta el nuevo Hospital de San
Antonio de Areco, el Centro de Integración Comunitaria (CIC), el CEPLA
SEDRONAR, el CAP (Centro de Atención Primaria en Barrio Prado).
La apuesta urbana se corona en el espacio de la vieja estación de FF.CC. donde se
construyen 92 viviendas con espacios verdes
3.2. La rezonificación de Smith: Hoy es el residuo de la ruta 8, se muestra como una
cicatriz, que el COT actual la zonifica como BC1 con lotes grandes para
equipamientos, lo cual hace más difícil que se reconvierta como urbano, sin
embargo, ahora con la nueva traza de la RN 8 se evalúa como más favorable pasar
a un tejido de carácter urbano, proyectando un bulevar y la construcción de un
electroducto que hoy afean el paisaje de ese sector.
Propuestas:
.Simplificación Técnica de las Zonificaciones: El actual COT organiza las áreas
urbanas del Partido en 28 zonas, 10 distritos de urbanización especial (DUE), y 17
zonas de usos específicos.
Tal cantidad de zonas resulta excesiva para el manejo de la administración y de los
particulares. La propuesta corta a menos de la mitad la cantidad de zonas.
.El COT vigente, además, presenta un esquema de zonificación particularizado para
cada área urbana del Partido que complejiza el entendimiento y la aplicación de la
norma urbanística. La buena técnica en Planeamiento Urbano aconseja que zonas
que fijen usos del suelo y normas de tejido comunes se identifiquen de igual forma.
Por ello, se propone modificar el COT actual dado que: en lugar de establecer Hojas
de Zona comunes aplicables para todo el Partido, presenta hojas particulares para
cada área urbana. Por ejemplo, la Zona Residencial 2a de la localidad de San
Antonio de Areco es distinta que la Zona Residencial 2a de Duggan, siendo la
primera más densa, admitiendo vivienda multifamiliar y más usos, fija medidas de
división mínimas más acotadas e indicadores urbanísticos distintos. De ello se
puede apreciar el desfasaje en los parámetros exigidos y la necesidad de
homogeneizarlos.
No puede haber un VLR1a y un DR1a, y además un R1a. Es todo muy
arecocéntrico, aparejando además, complicaciones en cuanto al armado del Cuadro
de Usos.
. El tratamiento de los espacios abiertos y las áreas verdes que parecía bien resuelto
en el Art. III.1.3.2 al presentar las Zonas de Esparcimiento, quedó sin aplicación en
el Plano de Zonificación, y por el contrario se aprobaron las zonas PLA, ED, y ECR,
quedando sin zonificar los espacios verdes que conforman las plazas principales.
. No se define la Zona Microcentro Direccional. Se define una Zona Central en
III.1.3.2., pero no se aplica.
. Las fichas de UE son erróneas, se separan los DUE de los UE cuando son lo
mismo.
.Hay ZI para SADA pero no se determina un polígono en Areco, la única ZI está
enclavada dentro del Área Urbana de VL.
.Se zonifica como Re (sector lindero al Club de Golf) dentro del área Urbana y hay
BC2 fuera del área urbana.
Podemos observar que no hay antecedentes en el expediente sobre los motivos por
los cuáles se determinó Zona de Reserva Hídrica.
4- Zona de Preservación Patrimonial: La Zona de Preservación Patrimonial (ZPP) no
es una zona en el sentido estricto del término, en tanto no establece diferencias en
el uso del suelo y en las normas respecto del tejido que se fija para cada una de las
zonas sobre las que impacta. Ello se confirma en la lectura de la Planilla de Usos del
COT donde no aparece una columna independiente para la ZPP.
Por ello se entiende conveniente abandonar el concepto de zonificación y dar lugar a
un nuevo concepto de polígono que protege y resguarda las características
ambientales y espaciales del conjunto de inmuebles que integran, cada uno de ellos,
el Catálogo de Bienes Patrimoniales. A partir de ello, se entendió necesario
renombrarla y llamarla Casco Histórico.
Debido a que pretendemos se incorporen tales previsiones al cuerpo normativo que
pretendemos reformar, es que incluimos ordenanzas junto a otras normas, en el
presente proyecto.
En suma, todas las problemáticas enumeradas llevan a la necesidad de sancionar
una modificación del actual COT debido a las deficiencias que presenta como norma
reguladora del planeamiento, ello por cuanto han pasado ya 8 años desde su
sanción y han cambiado totalmente las condiciones de planeamiento en las ciudades
del partido.
De esta manera, sancionar una nueva ley de ordenamiento urbano que de
soluciones a los ejes conflictivos que se plantean, resulta indispensable.
Este reordenamiento debe realizarse teniendo en cuenta todas las dificultades con
las que se encuentra la Municipalidad al momento de planificar y hacer una ciudad
que tenga carácter inclusivo donde la administración ocupe el rol de intermediador y
reconductor de los recursos tierra e ingresos fiscales que surgen del crecimiento de
la ciudad.