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Rafael Simó
TASACIONES DE:
SOLARES
FINCAS
HOTELES
INDUSTRIAS
LINEAS DE PRODUCCION
MAQUINARIAS Y EQUIPOS
EDIFICIOS
CASAS Y APARTAMENTOS
CUBICACION DE PROYECTOS
INGENIOS AZUCAREROS
ESTUDIOS DE MERCADO
MOBILIARIOS
VEHICULOS
I NFORME DE TASACION
Realizado por:
SOLICITADO POR:
Agr. Rafael Simó L.
Gianluca Butty
Propiedad localizada en la calle Santome No. 259, sector Zona Colonial, de
esta ciudad de Santo Domingo.
5 de marzo de 2015
Metodología utilizada
1.
Enfoque de mercado
Tasaciones y Asesoría de Inversiones
Tel. 809-703-9748, 809-440-9747 Email: [email protected]
Rafael Simó
INDICE DEL CONTENIDO
1.
Carta de Remisión
2.
Análisis del Solar y Vecindario
3.
Croquis Ilustración de la Propiedad
4.
Análisis de la Mejora
5.
Descripción Legal de la Propiedad
6.
8.
9.
Enfoque de Mercado
Certificación de Avalúo
Anexos.
Tasaciones y Asesoría de Inversiones,
Santo Domingo D.N. Tel. (809) 440-9748, (809) 703-9747 Email: [email protected]
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Rafael Simó
Santo Domingo, D. N.
5 de marzo de 2015
Señora
JUDITH INMACULADA VALDEZ DIAZ
Ciudad
Atn.: Gianluca Butti
Distinguidos Señores
Cortésmente tengo a bien remitir el informe de avalúo para fines de venta, de la propiedad localizada
en la calle Santome No. 259 del sector Zona Colonial, Santo Domingo D.N. , solicitado por ustedes,
para saber su valor de mercado actual.
Esperando que los resultados de este análisis sean de su entera satisfacción para los fines requeridos,
queda de ustedes,
Muy atentamente,
AGR. RAFAEL SIMÓ L.
REALIZADO
Tasaciones y Asesoría de Inversiones,
Santo Domingo D.N. Tel. (809) 440-9748, (809) 703-9747 Email: [email protected]
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ANALISIS DEL SOLAR Y VECINDARIO
El uso que tipifica este solar y su vecindario es mixto, dada su localización geográfica dentro del
sector, tipos de mejoras existentes, usufructo del mismo y densidad poblacional del entorno.
Solar de forma geométrica rectangular, topografía llana, rasante por encima de la calle y orientada
hacia el Oeste.
Disfruta de calles asfaltadas, aceras y contenes, también de los principales servicios públicos y privados
indispensables para desarrollar cualquier proyecto como son agua potable, energía eléctrica, teléfono,
televisión por cable y un buen servicio de transporte de pasajeros mediante la calle Mercedes y
Avenida Mella.
Por su condición de zona histórica, la zona Colonial es Patrimonio de la Humanidad, ocupado por
personas de clase media, en mejoras con diseño colonial en su mayoría, ubicado entre la avenida
Mella y Avenida del Puerto Ave. George Washington y Palo Hincado por el Oeste, con entorno
caracterizado por su fácil acceso vehicular.
Dentro del solar en cuestión existe una casa de arquitectura con algunos rasgos Coloniales.
Sector estable de uso mixto con servicios públicos en proceso de remozamiento y reorganización.
La propiedad en cuestión fue remodelada y convertida en un pequeño edificio con áreas de oficinas,
Apartamentos de vivienda y algunas áreas de servicios comunes y aunque no está convertida en
condominio reúne las condiciones para esto.
Las condiciones físicas y estéticas de la edificación lucen en excelentes condiciones.
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Localización de la propiedad
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ANALISIS DE LAS MEJORAS
El proyecto “Loft Santome”, localizado en la calle Santome 259 de la Zona Colonial de Santo Domingo (DN),
entre la calle el Conde y la calle Mercedes.
Es un casa antigua, reestructurada, al estilo Loft (moderno, dobles alturas, en parte minimalista) aun
conservando los estilos de su época “monumental”.
Se han utilizado materiales modernos, como el acero, escaleras semi-suspendidas, así como madera en
Mezanine y puertas, azulejos en baños y cocinas, coralina en pisos combinadas con cerámicas y hierros para su
carácter tradicional.
La superficie total es del solar es de 169.38 mt2 y de construcción techada dispone de las siguientes áreas:
Primer nivel: Área total techada de 140.27 M2 y dos áreas de patio en coralina de 22.00 M2 y 5.86 M2
distribuidos en la siguiente forma:
 local F-1 con salón en el primer nivel y Mezanine con baño en segundo nivel
 Local F-2 con salón en el primer nivel y Mezanine con baño en segundo nivel
 Oficina con kitchenette
 Un baño común
 Apartamento A-1 con sala comedor, cocina y Mezanine para dormitorios con un baño
 Apartamento A-2 con sala comedor, cocina y Mezanine para dormitorios con un baño
 Deposito (Sótano con escalera de concreto y cerámicas)
 Patio en coralina, cuarto de maquinas
 Pasillo de circulación.
Segundo Nivel: 106.30 M2 Dispone de un apartamento de dos dormitorios y dos baños, sala comedor y cocina
Tercer nivel: Dispone de escalera de acceso en concreto con escalones en cerámicas, deposito, área de
lavandería, un baño, área barbeque con fregadero y techo y una terraza abierta solárium con piso de cerámicas,
Área para tinaco y tanque de gas propano.
En el techo se encuentran, a parte del área técnica (calentador de gas para agua caliente, inversor 2.7 kw), una
lavandería, un baño, un pequeño local-almacén para ropa blanca y productos, además de la zona noble, frente
a la calle Santome, para recepciones, reuniones y/o solárium.
Les estamos anexando las fotos de las varias áreas, planos arquitectónicos y el plano de ubicación.
Los apartamentos cuentan con estufa de dos hornillas y extractor incluido, excepto los dos locales frontales del
primer piso disponen de un kitchenette común frente al área de patio cruzando el pasillo
La propiedad a tasar consiste en una casa de 2 plantas, de arquitectura con algunos rasgos colonial,
construida con muros en mampostería, de diseño mixto, pisos de coralina y cerámicas, puertas de madera
tratada y cristal en oficinas, techos de concreto
Las regulaciones gubernamentales de la zona permiten linderos cero en este tipo de propiedades.
En el enfoque de mercado, de las muestras analizadas se toman en cuenta las variables siguiente:
VARIABLES A CONSIDERAR:
1.Localización de la propiedad,
2.Regulaciones gubernamentales
3.Condiciones físicas construcción
4.Deseabilidad de la propiedad
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DESCRIPCION LEGAL DE LA PROPIEDAD
El documento legal que ampara los derechos de propiedad de este inmueble corresponde al
Certificado de Título No. matricula 0100134020, registrado a nombre de JUDITH INMACULADA
VALDEZ DIAZ, correspondiente A al solar 28 de la manzana 326 del D.C. No. 1 del Distrito
Nacional, con un área de 169.38 metros cuadrados de terreno, registrada en el Registro de Títulos del
Distrito Nacional en el libro 3067 folio 015.
Propiedad localizad en la calle Santome No. 259, del sector Zona Colonial, de esta ciudad de Santo
Domingo, República Dominicana.
Posee como linderos de manzana las siguientes calles y referencias:
N
E
S
O
Calle Mercedes
Calle Sánchez
Calle El Conde
Calle Santome
Sector: Zona Colonial
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TASACION DE LA PROPIEDAD
ENFOQUE DE VENTAS COMPARABLES:
Definición:
“La investigación de mercado se define: como un procedimiento de tasación en el cual el valor estimado de mercado es determinado sobre precios
pagados en las transacciones del mercado y publicaciones actuales, así como la limitación de valores en un mercado bajo, declinante o alto, en
termino de precios.
Es un proceso de análisis de las ventas de propiedades vendidas recientes, en interés de establecer un indicador del precio más probable de la
propiedad valuada.
La confiabilidad de este método depende de: a) Disponibilidad de ventas, b) grado de comparabilidad o ajuste necesario por las diferencias de
tiempo, c) la ausencia de condiciones típicas que afecten los precios de ventas”.
CUADRO DE AJUSTES: Locales
MUESTRAS
Local M2
COMPARABLES
Valor Ref Loc
COMPARABLES
US$
VALOR AJUSTADO
1
2
3
4
1
650.00
1,846.15
0.90
0.90
0.90
0.90
2
90.00
1,860.12
1.00
1.00
1.00
1.00
3
567.00
1,410.93
1.00
0.95
0.95
0.95
4
194.00
1,675.26
1.00
0.95
0.95
0.95
0.90
0.81
0.81
0.81
1,661.54
1,510.88
1,146.03
1,360.73
Factores de ajustes
VALORES AJUSTADOS US$
1,419.79
VALOR PROMEDIO DE VALORES AJUSTADOS
Prop. Tasada
275.64
1,419.79
Area sin techar
107.64
248.72
391,352.29
26,772.22
418,124.51
418,124.51
VALOR DE MERCAO DE LA PROPIEDAD DESPUES DE TODOS LOS AJUSTES
CUADRO DE AJUSTES: Apartamentos
MUESTRAS
Apto. M2
COMPARABLES
Valor Ref. Ap
COMPARABLES
VALOR AJUSTADO
1
2
3
4
1
104.00
2,394.23
0.90
0.90
0.90
0.90
2
120.00
1,500.00
1.00
1.00
1.00
1.00
3
42.00
1,900.00
1.00
1.00
1.00
1.00
4
80.00
1,500.00
0.95
0.95
0.95
0.95
0.86
0.86
0.86
0.86
2,047.07
2,047.07
1,624.50
1,282.50
Factores de ajustes
VALORES AJUSTADOS US$
1,750.28
VALOR PROMEDIO DE VALORES AJUSTADOS
Area techada
275.64
1,750.28
Area sin techar
107.64
262.54
VALOR DE MERCAO DE LA PROPIEDAD DESPUES DE TODOS LOS AJUSTES REDONDEADO
.
VARIABLES A CONSIDERAR:
1.Localización de la propiedad,
2.Regulaciones gubernamentales
3.Condiciones físicas construcción
4.Deseabilidad
US$
482,448.19
28,260.08
510,708.27
510,708.00
AGR. RAAFAEL SIMO L.
REALIZADO
Tasaciones y Asesoría de Inversiones,
Santo Domingo D.N. Tel. (809) 440-9748, (809) 703-9747 Email: [email protected]
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Rafael Simó
Conclusiones:
La propiedad a tasar tiene usos diversos (locales comerciales, Deposito, Apartamentos), dada la
diversidad de uso realizamos un enfoque de mercado en los dos principales: Como Locales
comerciales y como Apartamentos de vivienda.
En ambos enfoque encontramos valores diferentes, Vimos que como local comercial es menos
rentable que como apartamento de vivienda dada su localización y entorno de la propiedad.
El valor más representativo de esta propiedad es como apartamento de vivienda, aunque podría
ser mixto, y en caso darle ese uso, lo más recomendable es locales de oficinas en el primer nivel y
apartamentos de vivienda en el segundo nivel.
Las 4 muestras presentadas, encontradas en ofertas de venta, están localizadas en el mismo
sector, con algunas características similares; analizamos cada una de ellas y las comparamos con
nuestra propiedad tasada, ajustando cada una de las variables establecidas para el estudio de
mercado y luego homologamos dichos valores para encontrar el valor que representa nuestra
propiedad tasada.
Concluimos nuestro enfoque tomando como valor de mercado para esta propiedad el
habitacional, donde según nuestro enfoque refleja ser el más rentable; donde podemos ver que el
valor del metro cuadrado como apartamento es de US$1,750.28/M2 mientras que para locales
comerciales, para este tipo de locales considerando el factor localización, el valor por metro
cuadrado es de US$1,419.79/M2
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CERTIFICACION DE AVALUO
El abajo suscrito, quien deja constancia que no tiene ni prevé tener interés personal
alguno en la propiedad tasándose, deja constancia de que las declaraciones, informes y
datos suministrados son verídicos y correctos a mi ciencia y conciencia, y que he
procurado no ignorar ni esconder informaciones importantes.
CERTIFICO: Que después de haber estudiado, analizado e investigado los datos
suministrados, he estimado su valor actual en el mercado en la suma de Quinientos diez
mil setecientos ocho dólares norteamericanos 00/100 (US$510,708.00).
Tasa de referencia al momento de la tasación: RD$44.80 por US$1.00
En Santo Domingo, Capital de la República Dominicana, Distrito Nacional, a los cinco (5)
días del mes de marzo del año dos mil quince (2015).
AGR. RAFAEL SIMO L.
REALIZADO
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Anexos
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