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POSGRADO EN CIENCIAS DE LA INGENIERÍA
LÍNEA TERMINAL VALUACIÓN
JUNIO 2015
PRESENTA:
ARQ. GRECIA G. GÁMEZ FLORES
DIRECTOR DE TESIS:
Dr. Jesús Quintana Pacheco
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INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES
◦ 2.1 Historia de la valuación en México
◦ 2.2 Historia de Catastro en Sonora
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OBJETIVO
JUSTIFICACIÓN
MARCO TEÓRICO
5.1 Definiciones de Formato
5.2 Definiciones de Informe
5.3 Definiciones según el área de la Valuación
5.4 Conclusión
5.5 Reglamentación
5.6 Informes existentes

5.6.1
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)

5.6.2
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN)

5.6.3
Financiera Rural

5.6.4
Formatos Extranjeros
5.7 PROPUESTA DE INFORME VALUATORIO
5.8 APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFIA
Un Avalúo se define como un instrumento realizado por profesionales
para informar a la persona interesada el valor de un bien, estos bienes
pueden ir desde una joya, negocio hasta una casa habitación o local
comercial. Tomando en cuenta las distintas ramas de la valuación es
importarte destacar que este trabajo se concentrará únicamente en el
área de la valuación inmobiliaria.
-Herramientas Electrónicas:
Desarrollar una propuesta de informe para los avalúos que tienen
como finalidad la obtener el valor comercial de un bien inmueble
específicamente de construcciones y el suelo en el que se desplanta,
en base a los lineamientos ya existentes de las instituciones que rigen
actualmente la elaboración de avalúos en México.
OBJETIVOS PARTICULARES
 Analizar los distintos reglamentos que rigen la elaboración de
avalúos en Sonora.
 Señalar y depurar cuales son los elementos que se implementaran
en el nuevo formato.
 Elaborar un formato electrónico de captura de aproximadamente 6
hojas.
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El diseño de este formato no solo daría una estructura uniforme a
los trabajos valuatorios, si no también tendrá como finalidad facilitar
la elaboración de los mismos agregando o suprimiendo todos
aquellos apartados que sean necesarios.
También se pretende que el formato sea corto y conciso, con el fin
de ahorrar tiempo y crear una captura más amena
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Investigación de antecedentes teóricos.
Investigación de Leyes, artículos y Reglamentos.
Realización de Encuesta a Peritos Valuadores.
Análisis de Datos que conforman un avalúo.
Selección de Datos que llevará el Formato.
Investigación de Formulas y Reportes similares.
Diseño de una propuesta de informe en la que se incluirá la
descripción de cada uno de los campos que lo formen.
Conclusión del tema.
Software: Microsoft Excel y Microsoft Word.
Durante el poder del Gobernador del Estado Samuel
Ocaña García (1979-1985), se publicó la Ley No. 36
de Catastro del Estado de Sonora, la cual declaraba
que todos aquellos inmuebles dentro del territorio
del estado debían estar inscritos en el catastro. Para
ese
entonces
catastro
ya
tenía
como
responsabilidad también la aprobación y publicación
de las tablas de valores unitarios de construcción y
terreno tanto urbanos como rurales.
La Ley No. 36 Estuvo vigente hasta el 31 de Diciembre de 2001, cuando fue
sustituida por la Ley 143 Catastral y Regional del Estado de Sonora, gracias a la
cual se crea el Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora (ICRESON), el
que se encarga aparte de las funciones catastrales y registrales integrar la
información en un sistema computacional llamado sistema de Información
Inmobiliaria, del cual se genera información básica para la planeación y desarrollo
urbano.
Definiciones de Formato
•
“Forma,
tamaño
y
modo
de
presentación
de
una
cosa,
especialmente
de
un
libro
o
publicación semejante” Google.com
•
“conjunto
de
las
características
técnicas
y
de presentación de un texto, objeto
o documento en distintos ámbitos,
tanto reales como virtuales.”
•
“Tamaño de un impreso, expresado
en relación con el número de hojas
que comprende cada pliego, es decir,
folio, cuarto, octavo, dieciseisavo, o
indicando la longitud y anchura de la
plana.” Real Academia Española.
Definiciones de Informe
•
“Informe o noticia. Este tipo
de documento (que puede ser
impreso,
digital,
audiovisual,
etc.)
pretende
transmitir
una información, aunque puede
tener diversos objetivos. Existen
reportes
divulgativos,
persuasivos y de otros tipos.”
•
“cuerpo
de
información
destinado a servir de análisis
sobre un tópico determinado.
Un
reporte
puede
revestir
diversas formas, ya sea como
escrito, como charla, como
informe
televisivo
o
como
película documental. El uso de
reportes se extiende en el plano
gubernamental, en el privado, en
el área educativa en el campo
científico, etc.”
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Reporte o Dictamen de Avalúo. INDAABIN
Informe de Valoración. Emilio Medina Dávila-Ponce de León.
Reporte de Valuación. The Art of Real Estate Appraisal.
Después de la investigación de las distintas definiciones utilizadas, se
llegó a la conclusión que la mejor manera de llamar a este tipo de
documentos es el de “informe valuatorio”, ya que como se mencionó
anteriormente es un reporte de la investigación y análisis que un perito
valuador realiza previamente para la obtención de un valor concluido.
• 5 Páginas
• Mínimo 15 Páginas
• Mínimo 15 Páginas
• Pocos Detalles.
• Muchos Detalles
• Campos necesarios
• Limita Número de
Imágenes.
• Dirigido a personas
del rubro.
• Sin Limitación de
caracteres o
imágenes.
• Limita Número de
Caracteres.
• Normatividad
regulada por el
Instituto
• Sin Limitación en
Factores.
• Limita Factores
• Resumen en
Portada.
Datos básicos:
 Solicitante del Avalúo (Nombre completo)
 Perito
Valuador (Nombre Completo, información de cédula
profesional y especialidad especificada)
 Fecha de la Visita de inspección
 Propósito del Avalúo
 Objeto del Avalúo
 Identificación del bien a valuar (Especificar: Tipo de inmueble, Calle,
No.
Exterior,
Lote,
Manzana,
Código
Postal,
Colonia,
Ciudad, Estado y Propietario).
Localización del Sujeto y descripción de su Entorno.
 Clave Catastral
 Georreferencias
 Calles de acceso conforme a su importancia
 Clasificación de la zona
 Tipos de construcción en la zona
 Uso de suelo y fuente de información.
 Servicios públicos
 Equipamiento urbano
Descripción del Terreno
 Ubicación en la manzana
 Medidas y colindancias
 Documento oficial del que se toman las medidas y colindancias (Especificar
No. De Escritura, Volumen, Fecha del Documento, Nombre y No. del Notario)
 Topografía y configuración
Descripción de las construcciones
Resumen de Valores
 Uso actual
Conclusión
 Tipos de construcción
Reporte Fotográfico
 Calidad y Clasificación
 Numero de Niveles
 Edad Aparente
 Vida Útil
 Estado de conservación
 Unidades Rentables en el inmueble
 Elementos de Construcción
Declaraciones y Advertencias (consideraciones previas al avalúo)
Enfoque Comparativo de Terreno (4 comparables)
Enfoque de Costos
Enfoque Comparativo de Construcciones (6 comparables)
Enfoque de Ingresos (4 comparables)
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Hinojosa García, Luz Matilde; Valle Beltrán, Martin. Metodología de la
Valuación Catastral en el Estado de Sonora. Hermosillo, Sonora,
Universidad de Sonora. División de Ingeniería, 2003 TESIS.
González Nebreda, Pere; Turmo de Padura, Julio. La Valuación
inmobiliaria: Teoría y Práctica. 2006, Editorial La Ley.
Congreso del Estado Libre y Soberano de Sonora. Ley Catastral y
Registral del Estado de Sonora, No. 143. 2002.
Sánchez Flores, Carlos. Formato Único de Avalúo Inmobiliario. Ciudad de
México, D.F. Universidad Nacional Autónoma de México, 2005, TESIS.
Hermosillo Morales, Alberto Guillermo. Estudio Descriptivo de los
métodos utilizados en la valuación inmobiliaria para la determinación de
los factores de homologación en las Investigaciones de Mercado. 2001,
Universidad Nacional Autónoma de Nuevo León.
Hernández Ruiz, Enrique Augusto. Valuación Inmobiliaria. 2002, Editorial
Trillas.