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CIRCULAR INFORMATIVA NÚM. 150918
¿VALORES CATASTRALES SUPERIORES A LOS REALES?
Es, a todas luces obvio que hoy en día los municipios, al igual que el resto de
administraciones, vienen obligados a equilibrar sus gastos e ingresos y a cumplir con
las políticas de déficit que se les exige. Una de las vías para obtener ingresos es la
recaudación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
El Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2016 recoge los
coeficientes de actualización de valores catastrales para dicho ejercicio con arreglo al
siguiente cuadro:
Año de entrada en vigor ponencia
de valores
1984, 1985, 1986 y 1987
1988
1989
1990, 1994, 1995. 1996, 1997, 1998,
1999, 2000, 2001 y 2002
2003
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Coeficiente de actualización
1,13
1,12
1,11
1,10
1,06
0,92
0,82
0,77
0,70
0,77
0,85
Recordemos, que el valor catastral asignado a nuestras propiedades afecta no sólo al
Impuesto sobre Bienes Inmuebles, sino también repercute en el Impuesto del
Patrimonio, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana,
I.R.P.F. Impuesto sobre Donaciones y Sucesiones…
Hemos creído, por tanto, conveniente hacer una pequeña reflexión en torno a cómo se
calcula el valor catastral y que soluciones existen si su valor no se ajusta al razonable
de mercado.
La valoración catastral es un procedimiento reglado y objetivo que pretende medir la
riqueza inmobiliaria de un país, principalmente con una finalidad fiscal o tributaria.
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En nuestro ordenamiento jurídico, existe el principio de que el valor catastral de un
inmueble nunca puede exceder de su valor de mercado, entendido éste como el precio
más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, dicho inmueble
libre de cargas (art. 23 de la Ley del Catastro Inmobiliario).
No obstante, no es infrecuente que el valor catastral de algunas propiedades exceda de
su valor real, especialmente en tipologías de inmuebles como suelos urbanos
pendientes de desarrollo urbanístico (o incluso con el desarrollo urbanístico concluido),
locales, naves industriales o viviendas, especialmente en la modalidad de unifamiliares.
La cuestión no es baladí, puesto que esta situación conlleva que por parte de la
Administración pública se impute a los titulares de bienes inmuebles una “riqueza
ficticia” o irreal que, como ya hemos señalado, tiene importantes consecuencias
fiscales en el I.B.I., I.R.P.F., Impuesto sobre el patrimonio, Impuestos de trasmisiones y
sucesiones, impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos…
La pregunta que muchos ciudadanos nos planteamos es: ¿qué podemos hacer cuando
presumimos o tenemos la certeza que el valor catastral de nuestra propiedad excede
de su valor real? Para responder a esta pregunta es necesario exponer, a grandes
rasgos, cómo valora el Catastro nuestras propiedades.
En primer lugar, la valoración catastral (como cualquier otra finalidad de valoración
inmobiliaria) tiene en cuenta las características técnicas, intrínsecas y extrínsecas de
las fincas, entre las más relevantes: la localización, la calidad del entorno, posibles
afectaciones urbanísticas, las calidades constructivas, la antigüedad de los edificios, su
estado de conservación, usos a los que se destinan y las superficies, tanto del terreno
como de las construidas si éste se halla edificado.
Una vez determinadas las características, usos y superficies de los inmuebles, se
aplican unos “módulos” en €/m2, tanto para el suelo como para la construcción, que
derivan de las Ponencias de Valores.
Las Ponencias de valores las confeccionan y aprueba la Dirección General del Catastro
y tienen un ámbito espacial determinado, que normalmente se corresponde con el de
un municipio. Dentro del mismo se “sectoriza” por zonas, barrios o incluso tramos de
calle a los cuales, en función de sus características y de la realidad del mercado
inmobiliario zonal, se les asignan unos valores en €/m 2 tanto para suelo y como para
edificación.
El valor catastral de cada finca se determina aplicando a sus superficies los módulos de
valor (€/m2) de suelo y construcción del ámbito en donde se halla emplazada. La
Norma de valoraciones catastrales prevé, además, que a estos valores se les puedan
aplicar unos determinados coeficientes correctores que pretenden “recoger” la
singularidad de cada inmueble (uso, calidad constructiva, antigüedad, estado de
conservación, forma, etc.).
En definitiva, las Ponencias de valores si están bien realizadas, a grandes rasgos
pretenden ser un reflejo de la realidad inmobiliaria en aquel momento para cada zona o
municipio, a partir de las cuales es posible obtener unos valores catastrales ajustados
al espíritu de la Ley, es decir, que no superen los valores reales o de mercado.
El problema es que estas Ponencias de valores que son actos administrativos, una vez
han ganado firmeza devienen ejecutivos y con vigencia “indefinida”, de manera que su
confección responde a una “foto fija” en un momento determinado lo que choca con la
realidad del mercado inmobiliario, dinámica y cambiante con el paso tiempo.
La Administración parece haber tenido cierta consciencia de este desfase y para ello
introdujo en las normas técnicas de valoración catastral el coeficiente “RM” (referencia
de mercado), que, actualmente, está establecido en 0’5. Viene a significar que el valor
catastral (VC) de un inmueble, calculado conforme a “módulos” de las Ponencias de
valores y aplicados los coeficientes correctores antes mencionados, debe aproximarse
a la mitad de su valor de mercado (VM). Es decir, VC <> ½ VM.
Con la caída sostenida de los precios del mercado inmobiliario desde finales del año
2007, resulta que para la mayoría de inmuebles ubicados en municipios o zonas en
donde las ponencias de valores se confeccionaron y aprobaron entre los años 2003 y
2007, ni por asomo se cumple la relación antes mencionada. VC ≠ ½ VM. Además, los
valores catastrales han venido siendo corregidos, normalmente al alza, por las Leyes
de presupuestos generales del Estado o sus leyes de acompañamiento.
Todo ello explica que, en general, la “distancia” actual entre los valores catastrales y
los valores reales de mercado sea demasiado exigua y, en demasiados casos, los
primeros superen a los segundos.
La solución ideal a este problema sería confeccionar nuevas ponencias de valores
ajustadas a la realidad inmobiliaria de cada municipio o zona. Estimamos que esta
solución es de improbable implantación puesto que:

La magnitud y alcance de una actuación generalizada de estas características,
probablemente colapsaría la capacidad técnica de la Administración pública.

Legalmente, la iniciativa para impulsar la revisión de las actuales ponencias de
valores catastrales corresponde a los ayuntamientos, y resulta difícil pensar que
éstos se expongan al riesgo de una posible merma de una de las principales
fuentes de ingresos como es el I.B.I.
Por consiguiente, cuando tenemos la certeza o fundadas sospechas de que nuestros
valores catastrales no se ajustan al criterio de relación con los valores de mercado,
técnicamente disponemos de dos posibles vías de actuación:
1. Cuestionar las Ponencias de valores que los sustentan. Ello implicaría iniciar
un procedimiento de nulidad de acto administrativo (la Ponencia de valores de la
totalidad de la zona o municipio), siempre que se pueda demostrar, por cualquier
medio admitido en Derecho, que para su confección y/o tramitación se
vulneraron sustancialmente las normas establecidas.
2. Revisar la valoración individualizada de cada finca; es decir, comprobar que
la Administración ha adoptado los módulos de valor que se corresponden
conforme a las ponencias de valores catastrales, que las superficies adoptadas
coinciden con las reales, y que los coeficientes correctores que establecen las
normas técnicas de valoración catastral han sido aplicadas correctamente.
La segunda opción es la más utilizada y viable para la revisión de valores catastrales
administrativamente firmes, puesto que puede tramitarse con un simple procedimiento
de revisión administrativa siempre que, claro está, pueda demostrarse el error en que
pudiera haber incurrido la Administración en el cálculo del valor catastral.
Josep Garcías Vendrell
Arquitecto técnico-Perito tasador inmobiliario
María José Moragas
Abogada
18 de septiembre de 2015