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COMUNICADO GRUPO PATIO SPA
Santiago, noviembre de 2015
ICR Clasificadora de Riesgo ha acordado clasificar en categoría A+, con tendencia “estable”, la solvencia de Grupo
Patio SpA (en adelante Grupo Patio, la compañía o la sociedad).
Grupo Patio es una sociedad dedicada a la inversión, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios. Tales activos
participan en los sectores: i) comercial, a través de diversos formatos (mall, vecinal, stripcenter, outlet y stand alone)
presentes en nueve regiones a lo largo de Chile; ii) oficinas, con edificios ubicados en el sector oriente de Santiago,
enfocándose a un mercado exclusivo; e iii) industrial, que incorpora un parque industrial de 400 hectáreas brutas.
La clasificación de Grupo Patio se sustenta en el nivel de activos de la compañía, su posición de mercado, portafolio,
diversificación, madurez de los negocios y en su situación financiera. Al respecto:
Nivel de activos: Los activos que mantiene Grupo Patio le permiten generar flujos estables debido a: i) tasas de
ocupación en torno al 98% de los activos maduros del área comercial a abril de 2015. En el área de oficinas, la tasa de
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ocupación se encontraba en torno a un 86% a junio de 2015; ii) contratos de largo plazo , pactados en UF; y iii) un alto
porcentaje de ingresos fijos (entre un 85%-90%). Adicionalmente, Grupo Patio mantiene inversión en un terreno
industrial próximo al aeropuerto de Santiago, que consta de aproximadamente 400 hectáreas brutas, de las cuales
posee el 36% de propiedad. La finalidad del terreno es el desarrollo de loteos y rentas de bodegas industriales. La
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compañía valoriza contablemente en 0,45 UF/m , mientras que tasaciones de terceros indican un valor cercano a 1,4
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UF /m .
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Posición de mercado: A diciembre de 2014, la compañía poseía 167.543 m de GLA , manteniendo una participación
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promedio a nivel nacional . Por otro lado, Grupo Patio posee gran habilidad para atraer arrendatarios de gran nivel. Lo
anterior se refleja a través de contratos – con una duración promedio de 30 años – con tiendas ancla como Cencosud,
Ripley, SMU, Falabella y Walmart en el área de Patio Comercial. Por el lado de Patio Oficinas, la compañía mantiene
contratos de arriendo generalmente con clientes con una alta clasificación de riesgo. Grupo Patio está dispuesto a tener
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cierto nivel de vacancia de manera de mantener arrendatarios de primer nivel en sus oficinas . Finalmente, y en opinión
de ICR, la compañía posee un buen poder de negociación con sus arrendatarios.
Diversificación: Grupo Patio posee una diversificación significativa por ubicación geográfica, formato de los activos y
cartera de clientes. En términos de área geográfica, la compañía está presente en nueve regiones de Chile, con una
mayor presencia en las regiones de Los Lagos y Metropolitana. Según el plan de inversiones, la compañía tiene
presupuestado potenciar su presencia en las regiones Metropolitana, del Bío-Bío y de la Araucanía. Por otro lado, los
formatos de negocio de Grupo Patio son diversificados, participando en las áreas comercial (64% de los activos
administrados), oficinas (23% de los activos administrados) e industrial (13% de los activos administrados). A su vez, el
área comercial posee distintos formatos (mall, vecinal, stripcenter, oulet y stand alone), los cuales le permiten acceder a
un mayor y diverso mercado objetivo. En el área de oficinas, la compañía se enfoca a un segmento prime, lo que
significa estar presente en ubicaciones estratégicas y con clientes de buen nivel crediticio, lo que es posible en parte, a
través de una cartera de oficinas con altos estándares de calidad, como por ejemplo la certificación LEED.
Portafolio/Cartera de clientes: La compañía mantiene contratos con clientes nacionales e internacionales de distintos
sectores industriales, siendo algunos de ellos líderes en su sector. Adicionalmente, en el área de oficinas, la compañía
posee clientes con una buena clasificación crediticia con la intención de evitar que el riesgo de vacancia los afecte en
periodos de baja actividad económica.
Madurez de los negocios: La compañía mantiene una alta cantidad de metros cuadrados madurando por año. Los
proyectos en desarrollo y construcción de Patio Comercial contemplan una mayor presencia en las regiones del Bío-Bío
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Los contratos con tiendas ancla pueden durar hasta 30 años, mientras que con las farmacias, la duración del contrato de arrendamiento es de 10 a
15 años. Finalmente, en el área de oficinas, la duración de los contratos pueden ser de aproximadamente 5 años.
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152.028 m2 de GLA en Patio Comercial y 15.515 m2 de GLA en Patio Oficinas.
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Para el respectivo análisis se consideró en la industria de rentas inmobiliarias, a compañías como Parque Arauco, Mall Plaza y Sociedad de Rentas
Comerciales.
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La tasa de vacancia de Patio Foster era de 20% a junio de 2015.
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y la Araucanía, además de la región Metropolitana, incorporando un monto de 24.000 m de GLA por año. Por el lado de
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Patio Oficinas, la compañía tiene proyectado duplicar los GLA administrados, variando desde 15.515 m a diciembre de
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2014 hasta 39.267 m a diciembre de 2016. Lo anterior, evidencia el fuerte plan de expansión de Grupo Patio en los
próximos años, pero que a su vez lo expone a un mayor riesgo de vacancia.
Posición Financiera: La compañía utiliza una estructura de financiamiento en base a Project Finance, lo cual le permite
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financiar sus activos en las etapas de desarrollo, construcción y renta . A su vez, algunos de estos activos pertenecen a
fondos de inversión, financiados a través de deuda financiera y aportes de capital. Cuando los activos empiezan a
generar flujos, se generan contratos de leaseback, a través de los cuales Grupo Patio paga una cuota de leasing
(generalmente a compañías de seguro) de forma mensual por un plazo definido. Los ingresos de la compañía se derivan
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de los activos que se encuentran en renta, descontada la cuota de leasing y pago de los demás acreedores .
Durante el año 2014, la compañía colocó su primer fondo público de inversión, en conjunto con IM Trust, llamado
Fondo IM Trust – Patio Comercial, que contempla una cartera de 18 activos comerciales a lo largo de Chile, valorizados
en más de US$ 160 millones. La colocación está conformada principalmente por aportantes institucionales (34%), family
offices (34%) y personas de alto patrimonio (32%). El fondo se divide en dos series: la serie A (preferente) con un
reparto de dividendos de UF + 6,7%, mientras que la serie B (residual) corresponde a los flujos que recibe Grupo Patio.
Según estimaciones de esta clasificadora, la cobertura del servicio de la deuda de Patio Oficinas es de 1,35 veces
aproximadamente, mientras que para Patio Comercial el indicador se ubicaría en torno a 2,16 veces, lo que significa que
el Grupo mantiene buenos niveles respecto a la industria de rentas inmobiliarias. Respecto al indicador deuda financiera
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sobre EBITDA, éste es de 8,62 veces si se consideran sólo los activos que le están generando flujos . Si bien tal indicador
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es alto respecto a la industria , los activos pasarán a formar parte de la compañía una vez terminado el contrato de
leasing.
Adicionalmente, la compañía mantiene una línea de financiamiento por UF 1.800.000 con Corpbanca, en caso de
requerir financiar un potencial crecimiento, permitiendo además, contar con flexibilidad en términos de posibles
reestructuraciones financieras ante escenarios de baja actividad económica y/o stress del sistema financiero local.
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Eventualmente la compañía puede adquirir activos como el caso del edificio de Patio Foster.
En el caso de los fondos de inversión, Grupo Patio recibe flujos de acuerdo a la política de dividendos que haya acordado con los demás
inversionistas.
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Grupo Patio mantiene un contrato de leasing (UF 758.000) en el segmento Patio Industrial, asociado al activo Parque Capital, el cual no genera renta
y no está considerado en el indicador. Se espera que este activo origine ingresos futuros a medida que se vayan realizando ventas por lote.
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A marzo de 2015, Parque Arauco mantenía un indicador de Deuda Financiera sobre EBITDA igual a 5,52 veces.
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DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS
CATEGORÍA A
Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy buena capacidad de pago del capital e intereses en
los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el
emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.
La subcategoría “+” denota una mayor protección dentro de la Categoría A.
METODOLOGÍA
Metodología utilizada:
Metodología de Industrias de Rentas Inmobiliarias.
Metodología General de Clasificación de Empresas.
EVOLUCIÓN CLASIFICACIÓN DE RIESGO
SOLVENCIA
Clasificación
Acción de Clasificación
Tendencia
Acción de Tendencia
Nov-15
A+
Primera Clasificación
Estable
Primera Clasificación
La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado
instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la
Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la
clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.