colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:1 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA. 1.- ANTECEDENTES. 1.1- Documento. Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Alboraya en la Zona de Protección de Huerta. 1.2.- Promotor: Excmo., Ayuntamiento de Alboraya. 1.3- Zona Afectada: Suelo No urbanizable Agrícola Protegido. 2.- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN. Se redacta la presente modificación para facilitar y fomentar acciones encaminadas a la recuperación del patrimonio cultural existente, protegiendo los espacios rurales y permitiendo usos terciarios que dinamicen la Huerta, incrementado el uso público y generando rentas complementarias a las agrarias. Esta huerta hoy languidece tras la presión urbanística e industrial, quedando arrinconada por la expansión caótica de los perímetros urbanos e industriales El abandono del uso agrícola conlleva como no puede ser de otra forma, el desuso del patrimonio cultural ligado a la huerta Una protección y una mejor gestión permitiría su conservación y mantenimiento en el tiempo, lo que se busca con esta modificación es poder mantener el patrimonio existente adaptando las necesidades existentes a nuestra realidad, pues el avance de los municipios cercanos, agreden de manera directa la extensión de sus usos agrícolas tradicionales. Esta modificación pretende potenciar el uso de la huerta con su agricultura, y un turismo sostenible en torno a ella, pueden ser dos ejes fundamentales para la supervivencia de un paisaje y activación de la misma. De lo contrario, los valores de la huerta y las formas milenarias del cultivo de la tierra acabarán siendo constreñidas y segregadas, y quedarán en abandono y desuso muriendo lentamente. La modificación se centrará fundamentalmente en facilitar el desarrollo del sector terciario en la zona, junto a la modificación de la normativa que facilite el funcionamiento de las actividades existentes o que se desarrollen sobre antiguas alquerías adaptándolos a las necesidades actuales, siguiendo los usos tradicionales y respetando las tipologías constructivas tradicionales. 1 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:2 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER 3.- CIRCUNSTANCIAS DE TIPO GENERAL. La modificación propuesta, se plantea sobre el P.G.O.U de Alboraya aprobado definitivamente “ 18/01/1992 “ ( B.O.P ) y 7/05/1991 (C.T.U ), teniendo presente las indicaciones del Plan General adaptación a la LUV, Edicto información pública 03/03/2011 (D.O.C.V) – 28/02/2011 (AYTO), cuya aprobación definitiva está en tramitación, así como las especificaciones contenidas en el PLAN DE ACCIÓN TERRITORIAL DE PROTECCIÓN DE LA HUERTA DE VALENCIA “ PATPHV”, actualmente pendiente de aprobación que ya contempla en una de sus espacio más restringidos en la Huerta de Alboraya “ Huerta de Protección Especial Grado 1(H1) , como usos permitidos los establecimientos de restauración, hoteles rurales, tiendas de artesanía etc. y especifica: Art. 53.- Usos y actividades permitidas en la Huerta de protección Especial Grado 1 ( H1 Ap 3.- En esta zona también se admitirá la implantación de nuevos usos que contribuyan a la dinamización, conocimiento, disfrute público y aprovechamiento colectivo del paisaje de la huerta, tales como establecimientos de restauración, hoteles rurales, tiendas de artesanía y productos agrícolas, mercadillos al aire libre o similares, siempre y cuando den cumplimiento a los objetivos del Plan. 2 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:3 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Estos nuevos usos sólo serán admisibles sobre construcciones existentes y supondrán la rehabilitación del edificio en el que se vayan a ubicar y de su entorno. A estos efectos, la rehabilitación y adecuación de dicho edificio, deberá cumplir, además de las condiciones establecidas las siguientes. a.- Cuando sea necesario incremento del volumen edificado, este no podrá ser superior al 100% del existente, siempre que no se desvirtúe su carácter rural y no se incrementen las alturas existentes. El P.G.O.U de Alboraya en vigor, en su Capitulo Segundo “ Zona de Protección de la Huerta “indica: Art. 4.6- Usos: 1.- El uso global o dominante de esta zona es el Agrícola 2.- Se prohíben expresamente los siguientes usos: a.- Residencial. Salvo en las edificaciones tradicionales unifamiliares existentes con anterioridad a la aprobación del presente Plan General, siempre que resuelva adecuadamente el vertido de sus aguas residuales. b.- Terciario. Excepto tan sólo si se ubican en edificios tradicionales existentes con anterioridad a la aprobación de este Plan. c.- Industrial No obstante y a los solos efectos d mantener el empleo ya existente, cuando ello no sea incompatible considerarán de con objetivos interés social irrenunciables aquellas de industrias ordenación que, territorial, encontrándose se en funcionamiento efectivo en la fecha de aprobación definitiva del presente Plan, estén legalizadas o precisen legalizar su situación y cumplan todos los siguientes requisitos: - Que se pruebe que la instalación estaba en funcionamiento antes de la fecha de aprobación definitiva de este Plan. – Si se trata de una actividad calificada como insalubre o peligrosa deberá estar ubicada a más de 2.000 metros de suelos urbanos de uso dominante residencial o terciario, salvo que en la calificación se especifique excepción de distancia por adopción de medidas correctoras. 3 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:4 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER – Que cuente con sistema de depuración de residuos y emisiones en condiciones reglamentarias. – Que no genere flujo de tráfico que puedan dañar o perturbar la estructura territorial postulada por el presente Plan. – Las anteriores condiciones se observarán para la legalización de industrias y para la concesión de licencias de reforma. d.- Almacenes. No obstante, para los almacenes existentes con anterioridad a la aprobación del presente Plan se aplicará un régimen transitorio que no exceda de 15 años para su reconversión en almacenes agrícolas o secaderos de chufas. Sin embargo y siempre que guarden relación con la naturaleza y destino agrícola de la finca, y se ajusten a los planes y normas de la Consellería de Agricultura, podrán realizarse pequeñas edificaciones destinadas a almacén de aperos o similares, que deberán cumplir las siguientes condiciones. - Superficie edificable máxima: 20 m2 - Altura máxima de cornisa : 3,50 m - Deberán resolver adecuadamente los vertidos si hubiere. e.- Dotacional Salvo servicios educativos, asistenciales y religiosos para la población diseminada, únicamente si se ubican en edificios tradicionales existentes con anterioridad a la aprobación del presente Plan General. 3.- Se permiten los siguientes usos: a.- De vivienda. Sola y exclusivamente en las alquerías y edificaciones existentes, entendidas como viviendas de los agricultores . NO podrán ser segregadas de las parcelas agrícolas a las que sirven Podrán ser reformadas y rehabilitadas, incluso transformadas en almacenes agrícolas, o utilizarlas para actividades dotacionales. No podrán ser ampliadas ni en superficie ni en volumen. 4 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:5 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER b.- Secaderos de chufas: Son instalaciones específicas que no podrán ser utilizadas para otros fines, que los propios. Podrán construirse sustituyendo o transformando antiguas alquerías, con una altura máxima de dos plantas. No podrán ocupar una superficie superior al 3% del suelo y será necesario acreditar la propiedad de al menos 6 hanegadas para poderlos construir. Se separarán de los lindes una distancia igual a la altura de la edificación. Se apunta la posibilidad de que los secaderos puedan ser comunitarios o colectivos, en sustitución de los particulares, pudiendo ser emplazados en polígonos industriales. 4,- En general la edificabilidad máxima autorizada en Suelo No Urbanizable no superará los 0,30m3/m2, incluyendo las edificaciones existentes. No podrá superar una superficie superior al 3% y la altura máxima de cornisa será de 8,0 m. 5 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:6 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER La huerta de Alboraya, se sitúa sobre una amplia y fértil llanura costera que presenta los siguientes lindes. Norte: Municipios de Meliana y Almássera. Sur: Valencia. Oeste: Tabernes Blanques. Este: Mar Mediterráneo. Junto a suelos fértiles cultivados, nos encontramos con un patrimonio rural de interés formado por alquerías, secaderos, pérgolas, gallineros, pequeñas ermitas, pozos etc. que constituyen un conjunto que lejos de ser estático, se caracteriza por una cambiante dinámica social, económica y poblacional que se debe adaptar a las nuevas realidades y necesidades tanto económicas como sociales que permitan su desarrollo y mantenimiento. En la actualidad, la escasa rentabilidad de pequeñas explotaciones agrícolas, junto con el deterioro de los sistemas de riego y la presión urbanizadora del entorno, lleva al abandono de plantaciones y edificaciones relacionadas con las explotaciones agrícolas, con lo que la pérdida patrimonial del conjunto es más que evidente. Por todo ello es prioritario facilitar las acciones encaminadas a la recuperación del patrimonio existente y solo con actividades rentables será posible detener el proceso de degradación de la huerta de Alboraya. La normativa vigente, contempla el uso terciario ubicado en edificios tradicionales, uso que implica la rehabilitación de las edificaciones existentes y por consiguiente la mejora y conservación del patrimonio arquitectónico existente, aplicando en general una edificabilidad máxima de 0,30m3/m2, incluyendo edificaciones existentes. ocupación máxima del 3% y altura máxima de cornisa 8,00 m. Las especificaciones indicadas son de carácter general y no responden a las necesidades reales del uso terciario ya que los alquerías existentes son de pequeñas dimensiones y dado el entorno que se pretende potenciar, las instalaciones hoteleras emplazadas en edificaciones existentes a desarrollar, serán de calidad media-alta y deberán cumplir las necesidades mínimas para dichas instalaciones, como son: 6 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:7 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 Comunicaciones Ascensores, Montacargas, Escalera de clientes, Escalera de servicio, Distribuidores Zona Clientes 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Habitaciones dobles : 15 a 17 m2 Habitaciones individuales: 8 a 10 m2 Salón en habitaciones: 10 a 12 m2. Cuarto baño en habitaciones Salones Generales, Comedor, Bar, Sala de reuniones, Botiquín primeros auxilios, Gimnasio, Sauna y Piscina cubierta en 4 estrellas. Servicios en zona de “ Comedor, Salón, Bar “ Servicios Generales Cocina, Servicio Sanitario, Oficio en cada Planta, Servicio Caja Fuerte, Depósito de equipajes, Garaje para clientes, Recepción, Servicio de Lavandería y Planchado, Zonas de Almacenamiento Zona de personal Dormitorios de personal, Vestuarios, Aseos, Comedor de personal. Otras Condiciones Accesibilidad para minusválidos, que obliga a la dotación de rampas y accesos y recorridos pavimentados con anchos y pendientes normalizadas Un hecho sintomático de la necesidad de adaptar la normativa de aplicación en la Zona de Huerta Protegida a las necesidades actuales, es observar el dato repetido de que el desarrollo de la actividad de los secaderos de chufas, se ha visto afectada por la imposibilidad de la creación de espacios libres hormigonados para secado, por lo que para no proceder a una mayor ocupación de la zona de huerta han ido apareciendo sobre las construcciones tradicionales existentes, cubiertas y cuerpos de edificación que han aumentado la superficie de secado, lo cual a los efectos urbanísticos constituye sin duda una tercera planta que eleva la superficie de cornisa, al menos hasta los 9,00 m. 7 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:8 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Lo expuesto implica que las instalaciones terciarias a desarrollar sobre edificaciones existentes deberán tener unas superficies suficientes para que la actividad sea rentable y “ Viable “ y por lo tanto deberán tener la posibilidad de proceder a la ampliación de la edificación existente al menos en un 100%, computando en la edificación origen, la superficie real construida sobre rasante, más las superficie bajo cubierta con altura superior a 1,50 m. Las alquerías y edificaciones de la zona presentan habitualmente dos o tres plantas sobre rasante y la utilización del bajo cubierta en el caso de cubiertas inclinadas, lo que a efectos reales constituye la tercera planta. Un ejemplo claro de la tipología de la construcción tradicional en la huerta de Alboraya, se refleja en la fotografía adjunta. Alboraya 1983- Museu Valenciá d´Etnología Alquerías de dos y tres plantas La adaptación y remodelación de las alquerías existentes en la actualidad junto a las necesidades de mercado de las actividades que pueden desarrollarse en el entorno de “ HUERTA PROTEGIDA “ , sin aumentar en lo posible la ocupación de las parcelas para preservar la huerta, han llevado a la aparición en numerosas alquerías de una tercera planta en busca de lograr una rentabilidad mínima, que de otro modo, las haría inservibles. 8 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:9 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER El P.G.O.U de Alboraya indica para las construcciones en suelo no urbanizable una altura máxima de cornisa de 8 m, y en su normativa general Art. 5.46.- Construcciones por encima de la altura. 1.- Por encima de la altura de cornisa máxima, podrá admitirse con carácter general, con las limitaciones que se establecen en las Ordenanzas Particulares de cada zona, las siguientes construcciones. a.- Las vertientes de la cubierta, que podrán sobrepasar los planos que, conteniendo una línea situada 1 metro por encima de las aristas de altura de cornisa del edificio en fachadas y patios, formen una pendiente del 60% b.- Los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones, que no podrán sobrepasar una altura de 3,50 metros sobre la altura de cornisa. La norma supone pues una altura de cornisa para construcciones con cubierta inclinada de ( 8 + 1 m ) = 9,00 m, altura que se ha sobrepasado ampliamente en las edificaciones existentes. De la aplicación de los coeficientes de ocupación y volumetría vigentes a una parcela tipo , se desprenden datos que podrían ser lógicos para viviendas rurales, pero que no lo son tanto para edificaciones en la que se desarrollen actividades que potencien la zona de Huerta Protegida y que se desenvuelvan bajo parámetros ineludibles de rentabilidad, puesto que a una parcela de “ 10.000 m2” le correspondería al aplicar una edificabilidad de 0,30 m3/m2, una volumetría de 3.000 m3 equivalente a 1.000 m2 de superficie construida y sin embargo la ocupación del 3% nos conduciría a una ocupación de 300 m2 que desarrollada en dos plantas nos daría una superficie construida máxima de 600 m2. “ Un 40% inferior a la que permite su volumetría “ y es ésta una de las causas que ha conducido a numerosas edificaciones emplazadas en la Huerta Protegida con tres plantas de altura. Por todo lo expuesto la modificación que se plantea respondería a los siguientes parámetros respetando fundamentalmente las especificaciones de Volumetría y ocupación establecidas en el planeamiento y procediendo a las ampliaciones necesarias fundamentalmente con la recuperación de los bajos cubierta con un pequeño aumento en la altura de cornisa y que configurarán la tercera planta en los edificios con cubierta inclinada. 9 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:10 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Alboraya 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER SNUAP- Suelo No Urbanizable Agrícola Protegido. El Art. 4.6 – Usos en su Ap. 2 quedará redactado de la siguiente forma: Se prohíben expresamente b.- Terciario: Excepto tan sólo si se ubican en edificios tradicionales existentes con anterioridad a la aprobación de este Plan. b-1.- Se autorizan los usos terciarios ·”Hoteles, Restauración, Horchaterías etc “ ubicados en edificaciones tradicionales existentes, siempre que se cumplan: 1.- Rehabilitación con o sin ampliación de la edificación existente, respetando la tipología tradicional de la construcción de la zona. 2.- Se autoriza la ampliación de la edificación existente en un máximo del 100% de su superficie construida, computando en ella las superficies sobre rasante y los bajo cubierta con altura libre igual o superior a 1,50 m. No computarán las superficies construidas bajo rasante. 3.- En instalaciones hoteleras se autoriza la construcción de anexos destinados a instalaciones hasta un máximo del 15% de la superficie construida inicialmente existente 4.- Edificabilidad: 0,30 m3/m2 sobre superficie bruta de parcela. 5.- Ocupación 3% de la superficie bruta de parcela. En instalaciones hoteleras se permite la pavimentación de los espacios exteriores que faciliten circulación por el recinto a las personas con movilidad reducida, cumpliendo los parámetros de accesibilidad que exige la normativa vigente. 6.- Número de Plantas 3 7.- Altura máxima de cornisa ( 9,00 m ). Las instalaciones de uso terciario, disponen en cumplimiento de la normativa vigente, aislamientos en forjado e instalaciones que precisan dotarlas de una altura libre entre plantas suficiente para responder a las necesidades de la actividad. 7.1.- Edificaciones con cubierta inclinada: medida desde la rasante media del terreno a la cara inferior del encuentro del paramento vertical del cerramiento con la cara inferior del alero de cubierta. 10 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:11 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 7.2.- Edificaciones con cubierta plana: medida desde la rasante media del terreno 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER hasta la cara inferior del último forjado. 8.- Construcciones por encima de la altura: Según Art. 5.46 P.G.O.U y en especial los torreones y minaretes tradicionales en la zona, adecuados para ocultar instalaciones en la actualidad imprescindibles. 9.- Piscinas: Se autoriza en establecimientos hoteleros la construcción de piscinas al aire libre con un máximo de lámina de agua de 5 m2/plaza 10.- Aparcamientos: Se autoriza la utilización de espacios exteriores para aparcamiento con un máximo de 1 plaza cada 100 m2 o fracción de superficie construida. La zona destinada quedará protegida de vistas mediante la utilización de elementos arbóreos tradicionales de la zona y setos. 11.- Para la aplicación de los parámetros de ocupación y volumetría podrán computarse la suma de parcelas situadas en la zona de Protección de Huerta de Alboraya, siempre que queden registralmente afectas a la actividad. 4.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL PLANTEADA. La existencia de un crecimiento urbanístico desproporcionado que limita las zonas tradicionales destinadas fundamentalmente a huerta en SNUAP, ha creado una inadecuación entre el modelo urbanístico y las necesidades reales de este tipo de suelo. - Cultivos minifundistas con parcelas pequeñas con medias inferiores a seis hanegadas, junto con un sistema de riego muy deteriorado y la presión de la agricultura latifundista de otras regiones, hacen poco competitiva y rentable la actividad. - Abandono de parcelas y alquerías con rápido deterioro del patrimonio arquitectónico y paisajístico con la aparición de edificaciones en semirruina o con añadidos de uralita o elementos similares. - Abandono y degradación de un sistema de regadío de acequias heredado de los romanos y árabes. - Normativa que obliga a edificaciones de 2 plantas cuando desde siglos ya existían edificaciones de tres plantas que respondían a las necesidades reales 11 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:12 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 de naves, secaderos etc. La razón indicaba que con la misma superficie de 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER planta y sin disminuir la superficie de huerta, con una pequeña elevación, especialmente en secaderos de chufa, se aumentaba sensiblemente la superficie de secado. - En instalaciones hoteleras con pequeña superficie de planta y con la exigencia prioritaria de una ocupación mínima de huerta, es imprescindible para que la actividad sea viable y cumpla la normativa vigente para este tipo de instalación, la ocupación de una tercera planta que rentabilice la inversión. - Es prioritario proteger los espacios rurales y detener su rápida degradación tanto cultural como arquitectónica y paisajística dotándolos de mecanismos que dinamicen la huerta, incrementen el uso público y generen rentas complementarias a las agrarias. - La modificación puntual al P.G.O.U de Alboraya, pretende exclusivamente adecuar a las necesidades reales, el uso terciario en la zona de la Huerta, permitiendo unos parámetros edificatorios que manteniendo las vitales especificaciones Rehabilitación de de volumetría y Edificaciones ocupación del tradicionales P.G.O.U faciliten haciéndolas la viables económicamente y sin modificar paisajísticamente el entorno, sino que más bien lo mejoren. Por todo lo anteriormente expuesto la Modificación Puntual propuesta supone un mecanismo que potenciará el uso de la zona, dinamizará la huerta, mantendrá y mejorará el patrimonio arquitectónico y generará rentas complementarias a las agrarias, sin suponer un aumento ni en la ocupación, ni en el volumen que especifica el P.G.O.U, manteniendo unas alturas de cornisa similares a las actualmente existentes como demuestra la documentación fotográfica adjunta. 12 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:13 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER EDIFICACIONES EN LA HUERTA DE ALBORAYA QUE RATIFICAN LO ESPECIFICADO EN LA PRESENTE MEMORIA JUSTIFICATIVA. A.- PARTIDA MASSAMARDA: Fotografía nº. 1 Fotografía nº. 2 13 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:14 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 20 Edificación de Tres Plantas sujeta a Licencia de Actividad Documentación Fotográfica nº. 1- 2 y 20 con referencia al Plano nº. 2 Fotografía nº. 8 Edificación de Tres Plantas Documentación Fotográfica nº. 9 con referencia al Plano nº. 2 14 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:15 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 9 Edificación de Tres Plantas sujeta a Licencia de Actividad Documentación Fotográfica nº. 9 con referencia al Plano nº. 2 Fotografía nº. 23 Edificación de Tres Plantas Documentación Fotográfica nº. 23 con referencia al Plano nº. 2 15 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:16 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 4 Fotografía nº. 6 Edificación de Tres Plantas + Torreón Documentación Fotográfica nº. 4 y 6 con referencia al Plano nº. 2 16 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:17 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 25 Fotografía nº. 26 17 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:18 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 27 Fotografía nº. 28 18 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:19 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 29 Edificación de Tres Plantas + Torreón sujeta a Licencia de Actividad Documentación Fotográfica nº. 24-25-26-27-28 y 29 con referencia al Plano nº. 2 Fotografía nº. 11 Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta Documentación Fotográfica nº. 11 con referencia al Plano nº. 2 19 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:20 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 21 Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta Documentación Fotográfica nº. 21 con referencia al Plano nº. 2 Fotografía nº. 22 Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta Documentación Fotográfica nº. 22 con referencia al Plano nº. 2 20 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:21 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 3 Fotografía nº. 31 21 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:22 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 32 Edificación de Dos Plantas + Torreón Documentación Fotográfica nº. 3- 31 y 32 con referencia al Plano nº. 2 22 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:23 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 B- PARTIDA SABOIA: 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 5 Edificación de Tres Plantas Documentación Fotográfica nº. 5 con referencia al Plano nº. 2 Fotografía nº. 7 Edificación de Tres Plantas Documentación Fotográfica nº. 7 con referencia al Plano nº. 2 23 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:24 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 12 Edificación de Tres Plantas Documentación Fotográfica nº. 12 con referencia al Plano nº. 2 Fotografía nº. 14 Edificación de Tres Plantas Documentación Fotográfica nº. 14 con referencia al Plano nº. 2 24 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:25 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº.1 5 Edificación de Tres Plantas Documentación Fotográfica nº. 15 con referencia al Plano nº. 2 Fotografía nº. 18 Edificación de Tres Plantas Documentación Fotográfica nº. 18 con referencia al Plano nº. 2 25 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:26 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 13 Edificación de Dos Plantas + Torreón Documentación Fotográfica nº. 13 con referencia al Plano nº. 2 Fotografía nº. 16 Edificación de Dos Plantas + Torreón Documentación Fotográfica nº. 16 con referencia al Plano nº. 2 26 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:27 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 17 Edificación de Dos Plantas + Bajo Torreón “ Edificación de tres Plantas al fondo” Documentación Fotográfica nº. 17 con referencia al Plano nº. 2. 27 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:28 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 C- PARTIDA MIRACLE: 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 17 Fotografía nº. 53 Edificación de Tres Plantas. Documentación Fotográfica nº. 17 y 53 con referencia al Plano nº. 2. 28 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:29 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 D- PARTIDA LA MAR: 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 45 Fotografía nº. 46 Edificación de Dos Plantas+ Bajo Cubierta + Torreón. Documentación Fotográfica nº. 45 y 46 con referencia al Plano nº. 2. 29 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:30 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 49 Edificación de Tres Plantas, sujeta a Licencia de Actividad.. Documentación Fotográfica nº. 49, con referencia al Plano nº. 2. 30 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:31 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 E- PARTIDA CALVET: 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 43 Edificación de Tres Plantas. Documentación Fotográfica nº. 43, con referencia al Plano nº. 2. Fotografía nº. 47 Edificación de Tres Plantas, sujeta a Licencia de Actividad.. Documentación Fotográfica nº. 47, con referencia al Plano nº. 2. 31 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:32 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 38 Fotografía nº. 44 32 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:33 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 48 Edificación de Tres Plantas, Documentación Fotográfica nº. 38- 44 y 48, con referencia al Plano nº. 2. Fotografía nº. 42 Edificación de Tres Plantas, Documentación Fotográfica nº. 42, con referencia al Plano nº. 2. 33 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:34 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 51 Fotografía nº. 52 34 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:35 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 57 Edificación de Tres Plantas, Documentación Fotográfica nº. 51- 52 y 58, con referencia al Plano nº. 2. Fotografía nº. 50 Edificación de Tres Plantas, Documentación Fotográfica nº. 50, con referencia al Plano nº. 2. 35 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:36 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 39 Edificación de Dos Plantas,+ Bajo Cubierta Documentación Fotográfica nº. 39, con referencia al Plano nº. 2. Fotografía nº. 40 Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta + Torreón., Documentación Fotográfica nº. 50, con referencia al Plano nº. 2. 36 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:37 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 58 Edificación de Tres Plantas.. Documentación Fotográfica nº. 58, con referencia al Plano nº. 2. Fotografía nº. 59 Edificación de Tres Plantas.. Documentación Fotográfica nº. 59, con referencia al Plano nº. 2. 37 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:38 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER F- PARTIDA MASQUEFA: Fotografía nº. 33 Fotografía nº. 34 38 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:39 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 35 Edificación de Tres Plantas, Documentación Fotográfica nº. 33 – 34 y 35, con referencia al Plano nº. 2. Fotografía nº. 37 Edificación de Tres Plantas, Documentación Fotográfica nº. 37, con referencia al Plano nº. 2. 39 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:40 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 55 Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta Documentación Fotográfica nº. 55, con referencia al Plano nº. 2. Fotografía nº. 54 Edificación de Tres Plantas + Bajo Cubierta Documentación Fotográfica nº. 54, con referencia al Plano nº. 2. 40 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:41 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER 5.- DETERIORO DEL PATRIMONIO ARQUITECTYÓNICO EXISTENTE. Fotografía nº. 10 Partida Massamarda: Alquería deteriorada Fotografía nº. 41 Partida Calvet: Alquería deteriorada en fase de reconstrucción paralizada. 41 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:42 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Fotografía nº. 56 Partida Calvet: Alquería deteriorada en fase de reconstrucción paralizada. 6.- Parcelas sin explotación aparente. 42 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:43 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER 43 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:44 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER 44 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:45 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER 7.- RESULTADO DE ALQUERÍA RESTAURADA PARA ACTIVIDAD HOTELERA. 7.1.- ESTADO INICIAL: 45 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:46 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER 46 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:47 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER 7.2.- ESTADO TRAS LA RESTAURACIÓN. ENTORNO CUIDADO TIPOLOGIA DE CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL. 47 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:48 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER 48 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:49 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER 49 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:50 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Rehabilitación arquitectónico interior que respeta los elementos tradicionales de interés 50 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:51 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER Por todo lo anteriormente expuesto se redacta la presente modificación puntual al P.G.O.U de Alboraya en base a las siguientes: CONCLUSIONES. Para fomentar la reactivación de la zona “ S.N.U.A.P. “ de Alboraya y facilitar la generación de rentas complementarias a las agrarias y revitalizar el patrimonio arquitectónico tradicional, se deben proporcionar mecanismos que permitan la creación de actividades rentables, por lo que la normativa deberá adaptarse a las necesidades actuales. Primero: Se autoriza en la zona de S.N.U.A. P. la rehabilitación y ampliación de las edificaciones tradicionales existentes para destinarlas a una actividad cuyo uso principal sea terciario “ Hoteles, Restauración, Horchaterías etc. “ cumpliendo los siguientes parámetros. A.- Tipología Edificatoria: La tradicional de la zona. Las edificaciones se rehabilitarán o ampliarán utilizando los materiales tradicionales de la zona tanto en textura como en calidad y color. Especialmente cerramientos encalados, elementos de ladrillo cerámico envejecido de pequeño espesor o con mampostería y piedra vista. Cubiertas de teja cerámica roja o envejecida , carpintería y pérgolas de madera y barandillas y rejas de forja, B.- Edificabilidad: 0,30 m3/m2, sobre parcela bruta. C.- Ampliación de las Edificaciones Existentes: Se podrán ampliar las edificaciones tradicionales existentes en un 100% de la superficie construida ,contabilizando como superficie construida,, el 100% de las superficie construida sobre rasante, el 50% de las superficies cubiertas y no cerradas lateralmente y las superficie bajo cubierta con altura útil igual o superior a 1,50 m. No computarán como superficie construida los patios interiores , las pérgolas , las zonas porticadas exteriores y las superficies construidas bajo rasante. D.- En instalaciones hoteleras se autoriza la construcción de anexos destinados a instalaciones hasta un máximo del 15% de la superficie construida inicialmente existente, especialmente para aquellas que fomenten el ahorro energético del conjunto. 51 colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana colegio territorial de arquitectos de valencia E:14-04717-200 P:52 de 52 D: 14-0010867-001-04239 Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN DE HUERTA. Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya. visado estatutario 14/11/14 E.- Ocupación 3% sobre parcela bruta. En las zonas exteriores de uso público, se 01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER permite la pavimentación de los espacios exteriores que faciliten la circulación a las personas con movilidad reducida, cumpliendo los parámetros de accesibilidad que exige la normativa vigente. F.- Número Máximo de Plantas: 3Altura de Cornisa: 9,00 m, medida según las siguientes especificaciones F.1.- Edificaciones con cubierta inclinada , medida desde la rasante media del terreno a la cara inferior del encuentro del paramento vertical del cerramiento con la cara inferior del alero de cubierta. F.2.- Edificaciones con cubierta plana: medida desde la rasante media del terreno hasta la cara inferior del último forjado. Altura de Cumbrera : 3,50 m Sobre la altura máxima de cornisa. G.- Construcciones permitidas por encima de la altura de cornisa: Minaretes y torreones tradicionales en la zona, especialmente destinados al emplazamiento y ocultación de instalaciones. H- Piscinas: Se autoriza en establecimientos hoteleros la construcción de piscinas al aire libre con un máximo de lámina de agua de 5 m2/plaza I.- Aparcamientos: Se autoriza la utilización de espacios exteriores para aparcamiento con un máximo de 1 plaza cada 100 m2 o fracción de superficie construida. La zona destinada quedará protegida de vistas mediante la utilización de elementos arbóreos tradicionales de la zona y setos. J.- Para la aplicación de los parámetros de ocupación y volumetría podrán computarse la suma de la superficie de parcelas situadas en la zona de Protección de Huerta de Alboraya, siempre que queden registralmente afectadas a la actividad. Para el resto de condiciones de tipo general prevalecerá lo dispuesto en el P.G.O.U. vigente. En Valencia 10 de Noviembre de 2.014 Luis J. Sedano Zapater Arquitecto Colegiado 1221 52
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