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Cálculo del Efecto Plusvalía
AGENDA MESA DE TRABAJO
CONSTRUCTORES
Martes 22 de Septiembre de 2015
La Plusvalía en el ordenamiento territorial
PLAN DE
ORDENAMIENTO
TERRITORIAL
HERRAMIENTAS DE
PLANIFICACION
PLAN PARCIAL
UNIDAD DE
ACTUACION
URBANISTICA
LEY 388/97 DE
DESARROLLO
TERRITORIAL
-REAJUSTE DE TIERRAS
TIPO URBANISTICO
-INTEGRACION INMOBILIARIA
-COOPERACION
PARTICIPES
ENTRE
-ENAJENACION FORZOSA
HERRAMIENTAS DE
GESTION DEL SUELO
TIPO JURIDICO
-ENAJENACION VOLUNTARIA
-EXPROPIACION JUDICIAL
-EXPROPIACION
ADMINSTRATIVA
TIPO FINANCIERO
VIA
PLUSVALIA
CONTRIBUCION POR VALORIZACION
DERECHOS
ADICIONALES
DE
CONSTRUCCION Y DESARROLLO
¿Qué es la Plusvalía?
Es el incremento en el valor del terreno, producido por las decisiones o actuaciones de la
administración pública sobre uno o varios predios.
¿Cómo se genera el Efecto Plusvalía?
Cuando la ciudad, por medio de alguna de las acciones urbanísticas modifica el régimen de
usos del suelo, asignándole al territorio o a una parte de él la posibilidad de desarrollar usos
más rentables.
Cuando se autoriza un mayor aprovechamiento del suelo incrementando la edificabilidad,
ya sea aumentando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.
La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del
suelo rural como suburbano. (Art. 74 Ley 388 de 1997).
Ciclo de la Plusvalía
•Teniendo en cuenta la
delegación del Alcalde
Mayor y de acuerdo
con las decisiones
administrativa
que
concreten
acciones
urbanísticas así como
la determinación de
los
hechos
generadores
• Solicita a la
UAECD
el
cálculo
del
efecto plusvalía
SDP
UAECD
UAECD
•Realiza el cálculo
del Efecto Plusvalía
comparando el
antes (norma
anterior) y el
después de la
norma, aplicando
los procedimientos
para elaboración de
los avalúos.
•En Sesión
Interinstituciona
l se presenta el
cálculo para
aprobación, la
cual se realiza
máximo en 2
sesiones
SDP-UAECD
•Se expide el acto
Administrativo de
liquidación del efecto
Plusvalía, realiza la
notificación según la
Sentencia C-035 de
2014 (notificación
personal). Se realiza la
inscripción en el folio de
matricula Inmobiliaria
•Expedición del
recibo de pago de la
participación
(actualización
desde la acción
urbanística hasta el
momento de
exigibilidad.
SHD
Ciclo de la Plusvalía
•Decisión
administrativa que
concrete acciones
urbanísticas
•Hechos
generadores
SDP
UAECD
•Cálculo Efecto
Plusvalía
•Efecto antes
(norma anterior) y
después de la
norma
•ZHGE
•Sesión
Interinstitucional
•Presentación
cálculo y
determinación
•Aprobación en
máx. 2 sesiones
SDP-UAECD
UAECD
•Acto Administrativo
con Determinación
Plusvalía.
•Soporte técnico
•Sentencia C-035
de 2014
(notificación
personal).
•Inscripción folios
•Expedición del
recibo de pago de
la participación
(actualización
desde la acción
urbanística hasta
la exigibilidad.
SHD
Hechos generadores de Plusvalía
Mayor aprovechamiento del
suelo (índice de ocupación o de
construcción - edificabilidad)
Modificación
de usos del suelo
ya no solo vivienda
sino también
comercio
Otros hechos generadores de Plusvalía
Incorporación de
suelo rural o
expansión urbana
a suelo urbano
¿Qué es participación en Plusvalía?
Es la obligación que tiene todo propietario de terreno, de transferir un
porcentaje del incremento registrado en el valor del suelo, a la ciudad.
¿Cuándo se debe pagar la Plusvalía?
La declaración y/o pago de Plusvalía se da cuando se presenta alguno de
los siguientes momentos de exigibilidad:
• Cuando se expide una licencia de urbanismo o construcción que
autoriza a destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar el
aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada.
• En los actos que impliquen transferencia de dominio sobre el inmueble
objeto de plusvalía, donde se configuren hechos generadores (uso y
edificabilidad) 1 y 3 del artículo 74 de la ley 388 de 1997 (se excluyen los
procesos de sucesión por causa de muerte, liquidaciones de sociedad
conyugal, prescripción adquisitiva de dominio y cesión obligatoria
anticipada al Distrito).
Metodología de cálculo
De acuerdo al Artículo 4º de la Resolución 620 del 2008, el método utilizado para
el cálculo del efecto Plusvalía es el siguiente:
Método (técnica) residual: Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un
proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo.
Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la
factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo
proyectado.
Método residual
1
ANALISIS NORMATIVO
2
DETERMINACION AREA NETA
3
CALCULO AREA UTIL
4
APLICACIÓN DE I.O. Y I.C.
5
CALCULO AREA PRIVADA
6
VENTAS DEL PROYECTO
7
ESTRUCTURA DE COSTOS
8
MARGEN OPERACIONAL
(LOTE+UTILIDAD)
9
LOTE
UTILIDAD
ANTES DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
CALCULO EFECTO PLUSVALIA
ESCENARIO 1
ESCENARIO 2
PLUSVALIA
ZONA
VALOR M2
ZONA
VALOR M2
VALOR M2
6212116153115
$800.000,00
6222316153115
$820.000,00
$20.000,00
6412416154123
$810.000,00
6422316154123
$830.000,00
$20.000,00
6212116153115
$790.000,00
6222216153115
$800.000,00
$10.000,00
6422316154123
$798.000,00
6412416154123
$810.000,00
$12.000,00
Comparativo % sobre las ventas, escenario
anterior y posterior
120,00%
100,00%
80,00%
60,00%
6,17%
40,00%
20,00%
0,00%
COSTOS
CARGAS
ADICIONALES
% SOBRE LAS VENTAS ESCENARIO UPZ
UTILIDAD
VLR TERRENO
% SOBRE LAS VENTA ESCENARIO PPRU
Efecto Plusvalía
$3.000.000,00
$2.500.000,00
$2.000.000,00
6,17%
$1.500.000,00
$1.000.000,00
$500.000,00
$VLR M2 TERRENO AREA UTIL A 2014
ESCENARIO UPZ
ESCENARIO PROPUESTO
Efecto Plusvalía: Es el
50% de la diferencia
entre el valor del
Escenario después de la
acción urbanística y el
Escenario anterior
Normatividad
Ley 388 de 1997 – Ordenamiento Territorial:
• Artículo 73 – Noción
• Artículo 74 – Hechos generadores
• Artículo 75 – Efecto Plusvalía por incorporación del suelo rural al
de expansión urbana o de parte del suelo rural como suburbano
• Artículo 76 – Efecto plusvalía por cambio de uso.
• Artículo77 – Efecto plusvalía por incremento en el
6,17% del suelo.
aprovechamiento
• Artículo 78 – Área objeto de plusvalía
• Artículo 79 – Monto de la participación
• Artículo 80 – Procedimiento de cálculo del efecto plusvalía.
Normatividad
Ley 388 de 1997 – Ordenamiento Territorial:
• Artículo 81 – Liquidación del Efecto plusvalía.
– 45 días liquidación
– 30 días hábiles expedición acto administrativo (3 Avisos)
• Artículo 82 – Revisión de la estimación del Efecto plusvalía.
• Artículo 83 – Exigibilidad y cobro de la participación. (Decreto 019
de 2012).
• Artículo 84 –6,17%
Formas de pago de la participación en plusvalía.
Normatividad
Decreto 1420 de 1998:
Disposiciones para la elaboración de los avalúos para plusvalía.
•
Artículo 6. Definición de ZGH
•
Artículo 7. Municipios sin reglamentación urbana antes del POT.
•
Artículo 14. Responsabilidad de la información – Norma de uso –
Avaluador.
•
Artículo 15. Revisión e impugnación a los avalúos. (condiciones
técnicas)
•
Artículo 23. IGAC defina metodologías valuatorias.
6,17%
Normatividad
Acuerdo 118 de 2003 :
•
Artículo 3. Hechos generadores (modificado)
•
Artículo 4. Exigibilidad (modificado)
•
Artículo 5. Determinación efecto plusvalía.
•
En todo caso, se tendrá en cuenta la incidencia o repercusión
sobre el suelo del número de metros cuadrados adicionales que se
6,17%
autoriza a construir,
o del uso más rentable, aplicando el método
residual.
•
Parágrafo 1. Tres meses para instrumentos expedidos con
anterioridad
•
Artículo 6. Tarifas
Normatividad
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Decreto 1788 de 2004
Resolución 762 de 1998 del IGAC
Resolución 620 de 2008 del IGAC
Acuerdo 118 de 2003
Decreto Distrital
084 de 2004
6,17%
Acuerdo 352 de 2008
Decreto 020 de 2011
Sentencia C-035 de 2014 (notificación personal).
Decreto 562 de 2014
Normatividad
Mejoras al proceso bajo el Decreto 020 de 2011:
• Eliminación del pre-cálculo
• Presentación de objeciones al cálculo realizado
6,17%
por la UAECD en mesa de objeciones.
• Unificación
de
conceptos
determinación de los cálculos.
respecto
a
la
2347600 extensión 7600 y 7601