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VIVIENDA JUSTA:
¡ES LA LEY!
A nonprofit organization protecting and advancing the legal rights of people with mental disabilities.
Consejo del mes sobre vivienda justa
Consejo #14: Arreglo razonable cuando un inquilino solicita terminar su contrato de arrendamiento antes de su
vencimiento
“Mi inquilina se mudó a su departamento hace cinco meses después de firmar un contrato de arrendamiento de un año. En los
dos últimos meses se ha quejado conmigo de que sus vecinos hacen ruido tarde por la noche y que eso ha agravado su
discapacidad mental. Le he informado a los vecinos que deben ser respetuosos de los demás inquilinos, pero no puedo controlar
todo lo que hacen mis inquilinos y no estoy seguro si los vecinos están haciendo ruido excesivo. Ahora mi inquilina dice que desea
dejar la unidad antes como un arreglo razonable, aunque todavía tiene siete meses más en su contrato de arrendamiento. ¿Cuáles
son mis derechos? ¿Se puede mudar antes sin pagar un recargo o una parte del alquiler que debería?”
La ley dice: La terminación temprana del contrato de arrendamiento sin pagar los recargos y costos es un ejemplo de un arreglo razonable
potencial o un cambio en las reglas, normas o procedimientos para permitir a una persona discapacitada igualdad de acceso a la vivienda.
Las leyes de igualdad en la vivienda imponen la obligación a los caseros de hacer arreglos razonables para satisfacer las necesidades de
personas con discapacidades con respeto a las normas administrativas que regulan las viviendas alquiladas.1 Los tribunales han fallado
que esta obligación puede incluir renunciar al pago de recargos generalmente aplicables y otros costos relacionados con el término
anticipado del contrato de arrendamiento en casos específicos.2 Para poder determinar si es razonable eximir del pago de los recargos y
costos, los jueces han considerado factores como la cantidad en cuestión, la importancia de la exención en la solicitud del inquilino para
hacer arreglos y si el casero puede evitar cualquier costo no razonable (volviendo a alquilar la unidad a un inquilino diferente, por
ejemplo).3 Se pudo demandar, conforme a las leyes de igualdad en la vivienda, a un casero que se negara a permitir que el inquilino
terminara su contrato de arrendamiento antes de tiempo sin pagar una comisión para "volver a alquilar" y el alquiler que se deba por el
resto del período del contrato después de que el inquilino haya estado hospitalizado por una enfermedad grave, por ejemplo.4 En una
demanda de ese tipo, se requirió que el casero pagara daños y perjuicios y honorarios judiciales después de que el casero hizo caso omiso
a una solicitud del inquilino de terminar su contrato de arrendamiento antes de tiempo para poder mudarse más cerca de su doctor.5
Dependiendo de las circunstancias, podría ser razonable que un casero permitiera a un inquilino mudarse inmediatamente sin tener que
pagar alquiler adicional; sin embargo, una vez que un inquilino solicita un arreglo para mudarse de la vivienda, el casero deberá colaborar
con el inquilino para encontrar una solución razonable. Por ejemplo, el casero podría estar de acuerdo en que el inquilino se pueda mudar
sin pagar un recargo por terminar el contrato antes de tiempo, siempre y cuando la demora no cause al inquilino problemas médicos
innecesarios.6
Qué hacer: El hecho de que la inquilina termine su contrato de arrendamiento sin pagar los recargos y costos asociados con la
terminación anticipada del contrato dependerá de los factores de la situación individual, entre ellos si usted puede evitar los costos del
término anticipado del contrato rentándole la unidad a otro inquilino. Después de la solicitud de la inquilina para mudarse, usted debe
colaborar con ella para ver si puede encontrar una solución que resuelva la situación sin costos excesivos. Si es probable que usted pueda
encontrar rápidamente un inquilino nuevo, podría ser razonable acordar en dejar a la inquilina mudarse de la vivienda sin tener que pagar
alquiler adicional o los recargos por terminar anticipadamente su contrato. Usted también tiene la obligación de devolverle al inquilino su
depósito de garantía, únicamente con las deducciones justificadas conforme las leyes de caseros e inquilinos aplicables.
Igualdad de oportunidad en la vivienda: Es la ley: Si el inquilino presenta una solicitud para cambiar los términos del contrato de
arrendamiento, participe en una negociación interactiva con el inquilino para determinar un arreglo que sea razonable. Dependiendo de
las circunstancias, el término anticipado del contrato de arrendamiento sin sanciones económicas para el inquilino podría ser razonable.
1
Giebeler v. M & B Associates, 343 F.3d 1143, 1146-47 (9th Cir. 2003).
United States v. California Mobile Home Park Management Co., 29 F.3d 1413, 1416 (9th Cir.1994)
3
Id. at 1418; Rodriguez v. Morgan, 2012 U.S. Dist. LEXIS 9643, *22 (C.D. Cal. Jan. 26, 2012)
4
Samuelson v. Mid-Atlantic Realty Co., Inc., 947 F.Supp. 756, 762
5
Rodriguez, 2012 U.S. Dist. LEXIS at *28
6
See Id. at *22.
Exoneración de responsabilidad: El programa del Consejo del mes sobre vivienda justa tiene fines exclusivamente educativos y no constituye
asesoramiento legal. Si tiene una pregunta de carácter legal, diríjase a MHAS o a otro abogado de su preferencia.Proyecto financiado con una
subvención del Programa de Iniciativas sobre Vivienda Justa del Dpto. de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (Subvención
núm. FH400G13044).
Mayo 2015
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