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PAGO DE CUOTAS A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Todos sabemos que la convivencia en una comunidad de vecinos no es un camino de
rosas. A los roces habituales (ruidos, diferencias en el uso de zonas comunes...) se le une
otro: el impago de las cuotas.
La obligación de los propietarios de una comunidad de vecinos de pagar las cuotas viene
establecida en la Ley de Propiedad Horizontal, dónde se recoge en el art. 9:
1. Son obligaciones de cada propietario:
[…]
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización. […]
Queda claro que todo propietario debe contribuir al sostenimiento del gasto de la comunidad
de acuerdo a las normas que por esta se hayan establecido para la participación en el gasto. Aun
con esta obligación muy clara por parte de todos, se siguen produciendo impagos o pagos
atrasados de las cuotas. Aunque se pudiese considerar un mal menor el atraso del pago de las
cuotas, en realidad es un problema de consideración. Cuando los vecinos se retrasan en el pago
de las cuotas comienza a producirse un desfase en las cuentas de la comunidad, que
normalmente sigue teniendo los mismos gastos pero sus ingresos se reducen, lo que en los
casos más graves lleva a tener que pedir derramas, otro conflicto añadido.
¿Desde qué momento son exigibles las cuotas a los convecinos?
La contestación de la pregunta nos sirve también para determinar desde cuando un vecino es
moroso. Consideramos moroso aquel vecino que no está al corriente de los pagos, el que tiene
una deuda vencida y exigible. La exigibilidad de la cuota de contribución a la comunidad viene
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dada por los Estatutos de la Comunidad. Por lo tanto, es ahí donde hay que remitirse para saber
el plazo que poseen los propietarios para realizar el pago de las cuotas. Plazos demasiado
amplios pueden provocar problemas de liquidez en las cuentas de la comunidad, por lo que es
recomendable realizar una revisión para adecuar los pagos a las necesidades de la comunidad.
Si en los estatutos de la comunidad no se establece nada, el pago de la cuota será exigible el
último día del periodo al que la cuota se refiera. Ello significa que no es necesario esperar al
cierre del ejercicio para considerar a un vecino moroso.
¿Qué pagos comprende la situación de morosidad?
Tanto ordinarios (cuotas) como extraordinarios. Por lo general, los pagos extraordinarios deben
ser soportados por todos los copropietarios, aunque en ocasiones existen casos en los que pude
variar la repercusión del gasto: por ascensores, determinadas obras.... En cualquier caso, estos
gastos extraordinarios o “derramas” deben ser aprobados por la Junta de Propietarios según la
mayoría establecida por la ley.
¿Qué medios posee la comunidad de propietarios para exigir el pago?
–
La carta: si un copropietario no paga es necesario reclamar de modo fehaciente la
cantidad debida y el plazo que tiene para pagarla antes de dar un paso más. También es
conveniente que se le aperciba de las posibles acciones judiciales que se emprenderán si
no paga en plazo.
–
El procedimiento monitorio. Útil en muchos casos. El procedimiento monitorio nos sirve
para reclamar cantidades líquidas, vencidas y exigibles, es decir, cuotas o derramas no
pagadas en plazo. Antes de acudir al juzgado, hemos de realizar una serie de trámites:
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–
Presidente o administrados han de pedir una nota simple al Registro de la Propiedad
para tener certeza de quién es el propietario del inmueble y cerciorarnos de que es el
mismo que el deudos.
–
Convocar Junta Extraordinaria, en cuyo orden del día ha de constar como asunto la
aprobación de acciones contra deudores. Habrá de acordarse acudir a la vía judicial
para reclamar la deuda. En el acta de la junta de propietarios es importante reflejar el
titular, cuantía y concepto.
–
Una copia del acta de la junta extraordinaria debe ser entregada a todos los
copropietarios, incluido el deudos. Es muy importante que se notifique de forma
fehaciente a este, para que no pueda alegar indefensión.
–
Presentar la petición inicial de procedimiento monitorio en el juzgado, junto con la
documentación relevante (acta de la junta, nota simple del Registro de la
Propiedad...). Al respecto hay que precisar que:
[...]la certificación del secretario de la comunidad,
pues aunque éste sea hábil para dar inicio al proceso
monitorio (artículo 812,2, 2º) ello no significa que
haya de servir como prueba incuestionable del hecho
constitutivo de la pretensión. Los documentos a que
hace mención el artículo 812 de la LEC son los que
acreditan la deuda dineraria en virtud de la cual
pueda accederse a este proceso especial, pero no que
sean bastantes por sí solos para adverar la certeza
del crédito en caso de oposición y posterior juicio
declarativo. Fácil sería entonces acudir siempre al
monitorio para de esta forma obviar las reglas de la
carga de la prueba que señala el artículo 217 de la
L.E.C. (SAP Granada -4.ª- de 14 de octubre de 2003,
rec. 1105/2002).
–
En 20 días desde que se le notifique al deudor, este ha de pagar y oponerse a la
petición, lo que directamente nos llevará al siguiente paso.
–
Demanda de reclamación de cantidad ante el Juzgado. Igualmente se necesita la
aprobación en junta extraordinaria de propietarios. Si desde un inicio sabemos que el
deudor no va a pagar podemos decantarnos por esta vía.
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¿Se puede embargar la propiedad de quién no paga?
Efectivamente, desde 2013 la vivienda (el piso) responde de los impagos de las cuotas ordinarias
y extraordinarias del año en curso y los tres anteriores. Esto plantea conflictos en los casos en
que el deudor vende el piso y el nuevo propietario se encuentra con esta sorpresa. Esté o no
inscrita la compraventa en el Registro de la Propiedad, el piso responderá por las deudas. Es
conveniente que al realizar una compra se pida un certificado de estar el corriente de los pagos
con la comunidad e inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
Si necesita más información puede contactar dejando un comentario o a través de:
Méndez & Rodríguez Abogados
[email protected]
http://www.mendezrodriguezabogados.es
Tlf. 645 05 00 78
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